多項目同時開工 “走鋼絲”
看似合理、多元化布局的過程中，恩施華龍村集團投資項目消息此起彼伏，但是很少人知曉這種“造城”運動帶來的風險。
2014年4月，集團董事長龍華階接受媒體采訪時稱，公司總負債只有5億元。
9月24日，龍華階在接受長江商報記者采訪時稱，負債已升至6億元左右，負債率僅有10%，他笑稱集團仍是國內(nèi)負債極少的優(yōu)秀企業(yè)。
截至目前，能夠源源不斷給華龍村集團貢獻利潤的仍是旗下的地產(chǎn)項目，身處這種資金密集型的行業(yè)，一般對現(xiàn)金流要求較高。龍華階告訴長江商報記者，華龍村集團經(jīng)過30年基本完成資本積累，5年前該集團沒有一分錢負債。
9月24日，他向記者介紹，到2013年底，銀行貸款是8.6億元，到“2014年10月感受到資金困難，比較艱難但能維持”。特別是去年年關(guān)前15天之內(nèi)，支付4個億，作為綜合房企的華龍村集團在2015年感覺越來越艱難。這導(dǎo)致旗下部分項目開發(fā)速度不得不放緩。
此外，記者了解到，恩施華龍村集團目前持有的固定資產(chǎn)多是土地和房產(chǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境中，若要尋求變現(xiàn)，恐有不少難度。
一周以來，長江商報記者深入來鳳縣、建始縣以及恩施華龍村集團總部所在地恩施市調(diào)查了解到，除巴東簽約項目因地質(zhì)等原因擱淺，其他縣市均有住宅項目持續(xù)推進。
對于華龍村集團來說，土地資源是其獲取利潤的關(guān)鍵，但是多個項目同時開工也導(dǎo)致這個集團走鋼絲的風險日益增大。
據(jù)當?shù)匦袠I(yè)人士向記者分析，住宅項目建設(shè)一直被華龍村集團放在項目第一位，前期投入也不少，在前期售出住宅產(chǎn)品后能為其緩解資金流壓力。
值得注意的是，華龍村集團在多個縣市的項目投資計劃較大，一旦住房產(chǎn)品去庫存周期延長，勢必會影響后期項目建設(shè)。
也就是說，華龍村集團的意圖是利用住宅的銷售收益來補貼后續(xù)的諸如酒店、醫(yī)院等配套的建設(shè)。
“一旦住宅銷售速度下降，集團面臨的財務(wù)壓力會逐漸增大。”當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者稱。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在多個住宅項目中，華龍村集團實施了一種低價策略，以建始華龍村項目路為例，標價每平方米3100元左右的住宅產(chǎn)品與當?shù)胤績r均價差距不大，按揭可以享受每平方米200元的優(yōu)惠，如果全款則再享受每平方米200元的優(yōu)惠，實際單價在2700元/平方米左右，一套120平方米的住宅產(chǎn)品的優(yōu)惠幅度則達到4.8萬元，這與當?shù)氐臉潜P優(yōu)惠差距甚大。
不僅如此，來鳳華龍城住宅項目均價2600元/平方米左右，當?shù)刈詈玫凝堷P夏威夷樓盤均價3500元/平方米左右，一度遭業(yè)內(nèi)同行打壓。
龍華階得意地對記者稱，縣城樓面地價成本是400元左右，基本上每個平方米賺四五百左右，控制利潤20%空間。
記者了解到，華龍村集團來鳳住宅項目開發(fā)投資8億元左右，陸續(xù)回籠資金僅5億元。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在所有住宅項目中，低價是該集團長期的策略。換言之，做出此讓利的目的無疑是快速完成回款。
公開資料顯示，2014年9月9日，華龍村集團蓮湖花園3期、西湖花園2期開盤，吸引超過6000名置業(yè)者參加，開盤三天銷售1260套，金額6.8億元，去化速度驚人。
開融資公司減緩資金壓力
9月24日上午，在自稱僅購置黃花梨家具一項就耗資億元的華龍大酒店一樓接待室里，龍華階面對記者泰然自若，針對記者的質(zhì)疑和和氣氣地回應(yīng)，言語之間，不斷用自帶的手帕擦拭臉龐，48歲的龍華階難掩倦意。
在經(jīng)歷了去年年關(guān)前集中支付4億元工程款項以及拖欠員工半年工資事件之后，從今年2月份開始，龍華階就著手醞釀自己可以掌控的融資平臺。
今年8月19日，華龍資本開業(yè)。據(jù)了解，華龍資本共有6位股東，但這家發(fā)起人為華龍村集團的融資平臺，幾乎是為自己量身定做。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華龍資本注冊于今年8月6日，注冊資本1.1億元，分別為劉曉順、董碧階、王芝甫以及黃鈺4位自然人股東，此外，恩施龍家公園有限公司為企業(yè)法人股東。
恩施龍家公園有限公司控股股東為恩施華龍村置業(yè)有限公司，持有股權(quán)42.64%，注冊資金3.6899億元，成立于2007年5月9日，其余股權(quán)為龍禁、龍震和龍瀚持有，后三人為龍華階三子。恩施華龍村置業(yè)有限公司持股股東亦為龍氏三人。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自然人股東中，劉曉順為湖北華龍村茶葉有限公司的第二大股東，也兼任鶴峰華龍村置業(yè)有限公司法人及自然人股東，還是恩施華龍村集團副董事長，是龍華階長期合作伙伴。
不僅如此，自然人股東董碧階為恩施市廣通運業(yè)有限公司法人兼執(zhí)行董事、總經(jīng)理，王芝甫則是恩施藍坤環(huán)保有限公司及恩施市廣城市政建設(shè)有限公司負責人，而華龍資本總經(jīng)理陳可忠在2008年創(chuàng)辦恩施民豐小額貸款公司。
上述多人的業(yè)務(wù)范圍與龍華階的項目有交集。
龍華階直接向記者證實，搭建這個平臺的目的就是解決集團供應(yīng)商的融資需求，間接減緩集團旗下項目的資金壓力。
華龍資本的業(yè)務(wù)已經(jīng)向縣市鋪開，記者獲取的一份資料顯示，華龍資本目前推行的類似理財產(chǎn)品已經(jīng)向社會發(fā)售，其中“龍財寶”的投資模式顯示，存5萬元5年期，年收益率高達18%。華龍資本一位內(nèi)部人士向記者透露，一般5萬元起投，投資期限6個月到5年不等，收益率在10.8%至18%區(qū)間，如果中途提前收回也會有千分之五的收益，也就是“一萬塊錢50元，比銀行定期高一些”。
“這些和銀行理財產(chǎn)品差不多，由我們公司直接收款，直接刷卡至建行賬戶?！痹撊耸勘硎尽?/p>
這種年收益率遠遠高于銀行存款收益，在恩施當?shù)剞r(nóng)行系統(tǒng)一位中層干部看來，收益率高得嚇人，華龍資本進行類似理財產(chǎn)品銷售有點不太正常，有涉嫌非法攬儲的嫌疑。
記者調(diào)查了解到，客戶存入的資金被華龍資本稱為“受托資產(chǎn)”，由恩施金源融資擔保有限公司對華龍資本的受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)進行擔保，即設(shè)立投資人投資收回第三人承諾制度，相當于商業(yè)銀行存款保險制度，在商業(yè)銀行開立專用賬戶托管公司所有資金，托管銀行對賬戶資金往來進行監(jiān)督。
雖然目前地產(chǎn)收益為集團主要支撐，旗下兩家酒店年收入也有4億至5億元。此外，集團是州農(nóng)商行最大的股東，持股10%，還在村鎮(zhèn)銀行持股4.6%，鶴峰農(nóng)商行持股10%，加上這些投資收益，基本能保證項目正常開發(fā)。
——華龍村集團董事長龍華階
