長江商報消息 用“一級土地開發(fā)權(quán)”吸引武漢廣州龍頭房企進駐，超七成剛需購房者來自農(nóng)村
□本報記者 劉濤 發(fā)自荊州
1月6日，小寒節(jié)氣來臨，給湖北省監(jiān)利縣這個長江邊上的江漢平原小縣又增添了幾分寒意。
長江商報記者在監(jiān)利縣實地采訪了解，2010年開始，監(jiān)利縣開始大做土地文章對外招商引資，通過創(chuàng)新的拍賣土地一級開發(fā)權(quán)等模式和一系列優(yōu)惠政策，吸引了一大批來自武漢、廣州等地的龍頭房企入駐開發(fā)。一個令人不勝唏噓的數(shù)字是，當前縣城常住人口僅為15萬的監(jiān)利，卻擁有46家房企，其數(shù)量在荊州所轄8個縣區(qū)中位列第二。
眾所周知，房地產(chǎn)“去庫存”是中央經(jīng)濟工作會議后的重要任務之一，各種權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)庫存壓力最大的是三四線城市。
長江商報調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，監(jiān)利縣當前的房地產(chǎn)庫存量、形成過程以及面臨的“去庫存”壓頂難題，堪稱中國三四線城市的樣本。
小縣城86萬方庫存壓頂
近年來，監(jiān)利縣憑借其獨特的地理優(yōu)勢以及經(jīng)濟發(fā)展需求，房地產(chǎn)業(yè)在當?shù)赜辛送伙w猛進的發(fā)展。
監(jiān)利縣房產(chǎn)管理局向長江商報記者提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月3日，監(jiān)利縣商品房存量約85.77萬平方米，其中住宅存量64.44萬平方米，約5735套；而2014年，其商品房存量僅為60.97萬平方米，其中住宅存量約47.04萬平方米。
一年內(nèi)，房產(chǎn)存量陡增25萬平方米，讓這個主城區(qū)常住人口約15萬人的縣城難掩困色。
按照其2014年底的預計，2015年將有165萬平方米的商品房銷售房源，若按每年銷售40萬平方米計算，消化周期達30個月左右。
對此，監(jiān)利縣房產(chǎn)局市場科人士1月7日對長江商報記者表示，“我們縣不存在去庫存的問題。”
而當?shù)囟辔还俜?、行業(yè)人士受訪時均稱，去化周期延長將直接導致開發(fā)商財務成本增加，還會影響后續(xù)項目等諸多方面。
長江商報記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該縣存量房產(chǎn)比例不降反升，雖然當?shù)卣雠_過不同政策甚至拿出財政補貼來激勵房產(chǎn)市場，然而事實是，大多數(shù)購房者持幣觀望心態(tài)加重，成交套數(shù)和銷售面積均低于歷史同期水平。
中國社會科學院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任陳淮不久前公開表示，目前我國6億多平米的房地產(chǎn)庫存，這些庫存主要分布在三四線城市。更重要的是，各地頻出的調(diào)控政策，并不能解決三四線城市的庫存壓力，廣大的三四線城市，必須通過其獨有的措施，才能根本解決庫存高企的問題。
另外，長江商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，監(jiān)利縣超過七成購房者來自農(nóng)村，究竟農(nóng)村人口還有多少潛力？長江商報記者對此將監(jiān)利作為三四線城市房地產(chǎn)去庫存的樣本進行深度剖析。
配套設施未建新城被指“鬼城”，七成購房者來自當?shù)剞r(nóng)村
1月6日，長江商報記者來到監(jiān)利大道，兩側(cè)是新樓盤開發(fā)較為集中的區(qū)域，道路上車來車往，而兩側(cè)的樓盤售樓大廳里卻稍顯冷清。
監(jiān)利大道是當?shù)剡B通隨州至岳陽的接線路，是新區(qū)首先建成的主干道，道路兩側(cè)早已有人信城、百晟首府、棲湖凱旋城以及憶美國際公館等大型樓盤布局，且正在公開發(fā)售中，而附近配套項目如菜場，才剛剛開始規(guī)劃選址。
監(jiān)利縣規(guī)劃局副局長萬方凌站在辦公桌一側(cè)，展開8開本的總規(guī)劃圖告訴長江商報記者，上述樓盤所屬的區(qū)域是城北新區(qū)，屬于城北工業(yè)園區(qū)的一塊，目前這個園區(qū)成為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域，而住宅僅僅是園區(qū)的配套之一。
當?shù)刂槿耸扛嬖V長江商報記者，縣政府辦公大樓早已遷至新區(qū)，加上隨岳高速連接線的拉通，城市骨架拉升后，新區(qū)成為眾多房產(chǎn)商的投資“熱土”。
據(jù)當?shù)亟y(tǒng)計部門的公開數(shù)據(jù)，2014年1月至11月，該縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資82245萬元，同比增長5.54%。其中，住宅投資77403萬元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的94.11%，住宅類房地產(chǎn)仍是該縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主體。
當然，在城北新區(qū)置業(yè)價格不菲，同行的陳勁（化名）去年在這其中的樓盤購得一套房子，單價在4000元以上，新房裝修好了，但還是租住在約3公里外的老城區(qū)，“這里的公交不通，菜場等生活配套設施沒有建起來，一到晚上，這里就是‘鬼城’。”
陳勁是監(jiān)利當?shù)?0后人士，其工作與房產(chǎn)市場息息相關(guān)。過去的2015年里他十分難熬，房產(chǎn)市場低迷導致自己的建材生意難做，不得不關(guān)掉店面，整天無所事事，“等過年后再尋點生意做?！彼@樣打算今后的生活。
長江商報記者還在當?shù)胤慨a(chǎn)局提供的一份數(shù)據(jù)里發(fā)現(xiàn)，當?shù)貏傂枞后w成為消費當?shù)胤慨a(chǎn)產(chǎn)品的主力人群，從購買的人群來看，2014年銷售的4466套商品住宅中，有71.66%屬農(nóng)村居民購買，且首次購房占當年購房比例的89.25%。
1月7日，監(jiān)利縣房產(chǎn)局市場負責人黨輝向記者分析稱，消費主力人群主要來自農(nóng)村外出務工居民，改善型人群也占一定比例。他表示，該縣城區(qū)目前存量3423套住宅應該不愁賣。
該縣有160萬人口，龐大的人口規(guī)模往往被市場看作是紅利，可當?shù)匦袠I(yè)人士仍不無憂慮，人口規(guī)模優(yōu)勢或能在短期內(nèi)拉動房產(chǎn)去化速度，但從長遠來看，恐怕這不是萬全之策。
