2015年商品房庫存陡增25萬平方米
三四線城市房產(chǎn)“去庫存”壓力被各地提到“嗓子眼”。
從銷售方面來看，從2014年下半年起，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)明顯感覺增長缺乏后勁。
數(shù)據(jù)顯示，2014年該縣商品房銷售面積為48.82萬每平方米，同比增長34.56%，其中，商品住宅銷售面積為45.15萬每平方米，同比增長31.86%；商業(yè)用房銷售面積為3.67萬每平方米，同比增長79.90%。而城區(qū)商品住宅銷售面積為35.39萬每平方米，同比增長30.54%；商業(yè)用房銷售面積為2.72萬每平方米，同比增長65.85%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品住宅銷售面積為9.76萬每平方米，同比增長36.89%，商業(yè)用房銷售面積為0.95萬每平方米，同比增長137.50%。
雖然2014年的銷售對(duì)比2013年有較大的增長，但當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局在向上級(jí)匯報(bào)中認(rèn)為，“從整體來講，全縣銷售增長速度呈下行趨勢(shì)?！?/p>
監(jiān)利縣房管局認(rèn)為，2014年城區(qū)住宅市場(chǎng)投放量達(dá)52.77萬平方米，基本是前三年上市量的總合，但2013年開盤即售罄，過度消耗了購房人群，導(dǎo)致一些購房者購買需求延遲，加之主力人群農(nóng)村剛需人群已購買，樓市不再火熱。
這直接導(dǎo)致2014年底商品房存量達(dá)60.97萬平方米，其中住宅存量約47.04萬平方米。
經(jīng)濟(jì)下行因素以及樓市不景氣，使得更多的購房者消費(fèi)更加謹(jǐn)慎，樓市觀望趨勢(shì)明顯。
2015年1月至11月，監(jiān)利全縣可預(yù)售面積54.28萬平方米。但是，截至12月3日，商品房存量約達(dá)85.77萬平方米，其中住宅存量約64.44萬平方米，超過上年度商品房存量面積60.97萬平方米。
從商業(yè)用房來看，2014年末存量約有13.93萬平方米，到了2015年12月初，商業(yè)用房存量達(dá)到21.33萬平方米，增加34%。
黨輝向記者表示，當(dāng)?shù)刈≌a(chǎn)品成交均價(jià)上漲幅度不大，單位面積約上漲30元左右。
特別是在2015年11月，該縣商品住房銷售均價(jià)為每平方米3513.19元，環(huán)比下降3.45%，商業(yè)用房銷售均價(jià)為每平方米16348.2元，同比上漲188.88%，“說明開發(fā)商已在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！碑?dāng)?shù)匦袠I(yè)人士對(duì)長江商報(bào)記者分析稱。
然而，巨大的房產(chǎn)存量也成為當(dāng)?shù)卣囊粔K“心病”。因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)的低迷，直接或間接影響至少20個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。
據(jù)了解，當(dāng)?shù)卦诖龠M(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍性方面，當(dāng)?shù)卣?015年出臺(tái)兩次政策，一是在當(dāng)年10月，房產(chǎn)交易會(huì)之前出臺(tái)購房優(yōu)惠政策，即在4天房交會(huì)期間成交的商品住宅，按購房總額的1%給予財(cái)政補(bǔ)貼，此外按所繳契稅的50%給予購房補(bǔ)貼，還有減半交存住宅專項(xiàng)維修資金等。
此外，在當(dāng)年7月至8月期間，出臺(tái)了對(duì)首套商品住房實(shí)行購房補(bǔ)貼和財(cái)政貼息的政策，并鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部團(tuán)購住房等，以此來“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展”。
據(jù)公開報(bào)道，政策出臺(tái)后，有近千套住宅產(chǎn)品完成交易。而當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士表示，“房交會(huì)后，群眾的購買行動(dòng)又似乎不為所動(dòng)，銷售套數(shù)和面積均低于歷史同期?！?/p>
去年土地財(cái)政收入減少超6億
種種壓力下，距離監(jiān)利縣200公里外的武漢市成為監(jiān)利縣對(duì)外推介項(xiàng)目的主要舞臺(tái)。
2015年7月26日，時(shí)任監(jiān)利縣長黃鎮(zhèn)在漢對(duì)外推介6宗土地。其中江城南路項(xiàng)目地塊面積近4萬平方米，位于老城區(qū)中心地段。像這樣對(duì)外“賣”土地，至少從2008年就開始了。
2011年5月20日，在當(dāng)年漢海拍賣的第3場(chǎng)推介會(huì)上，監(jiān)利縣由常務(wù)副縣長、分管副縣長帶隊(duì)40人參加，足見對(duì)武漢市場(chǎng)和招商的重視。
長江商報(bào)記者梳理監(jiān)利縣土地市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，監(jiān)利縣推出了城區(qū)舊城改造、整體開發(fā)的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)項(xiàng)目。
據(jù)了解，土地開發(fā)權(quán)在早年還是比較新鮮的名詞。事實(shí)上，上述監(jiān)利領(lǐng)導(dǎo)知悉，在資金缺口引發(fā)城市建設(shè)以及土地供應(yīng)的矛盾中，拍賣土地一級(jí)開發(fā)權(quán)是一個(gè)比較容易的突破口。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，通過這種拍賣模式，政府獲得資金，來完成土地儲(chǔ)備和地塊的配套建設(shè)，這樣一來，生地變成熟地、毛地變成凈地。參與投資企業(yè)也在土地一級(jí)開發(fā)中獲得利潤和土地溢價(jià)的收益。
一些優(yōu)惠政策也吸引了深耕武漢的人信地產(chǎn)、上信地產(chǎn)，以及廣州綠瘦國際集團(tuán)、深圳百晟地產(chǎn)等企業(yè)前來投資布局。監(jiān)利縣目前擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)46家，企業(yè)數(shù)量在荊州市位列第二。
監(jiān)利縣國土部門數(shù)據(jù)顯示，2014年，全縣共成交房地產(chǎn)開發(fā)土地36宗，成交面積745.33畝，同比增長42.99%；總成交價(jià)格9.08億元。吳鳳山向記者表示，當(dāng)年整個(gè)土地出讓金約9.69億元，住宅用地比例高達(dá)90%以上。
這顯然與已過去的2015年形成強(qiáng)烈落差，監(jiān)利縣國土局向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年土地出讓收入僅3.52億元，其中商服住宅用地28宗共計(jì)375畝，收入1.69億元。
吳鳳山用“陡降”來形容當(dāng)下該縣的土地收益，他認(rèn)為，房產(chǎn)商對(duì)儲(chǔ)備土地的出手變得謹(jǐn)慎，“很多土地都流拍”，不僅土地交易規(guī)模銳減，其單價(jià)也同步下降。以2014年為例，平均地價(jià)為每畝121.83萬元，同比減少3.03%。對(duì)于至今依靠土地“吃飯”的監(jiān)利縣來說，土地收入銳減，直接影響著財(cái)政收入減少。
