長(zhǎng)江商報(bào)消息 用“一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)”吸引武漢廣州龍頭房企進(jìn)駐，超七成剛需購(gòu)房者來(lái)自農(nóng)村
□本報(bào)記者 劉濤 發(fā)自荊州
1月6日，小寒節(jié)氣來(lái)臨，給湖北省監(jiān)利縣這個(gè)長(zhǎng)江邊上的江漢平原小縣又增添了幾分寒意。
長(zhǎng)江商報(bào)記者在監(jiān)利縣實(shí)地采訪了解，2010年開(kāi)始，監(jiān)利縣開(kāi)始大做土地文章對(duì)外招商引資，通過(guò)創(chuàng)新的拍賣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)等模式和一系列優(yōu)惠政策，吸引了一大批來(lái)自武漢、廣州等地的龍頭房企入駐開(kāi)發(fā)。一個(gè)令人不勝唏噓的數(shù)字是，當(dāng)前縣城常住人口僅為15萬(wàn)的監(jiān)利，卻擁有46家房企，其數(shù)量在荊州所轄8個(gè)縣區(qū)中位列第二。
眾所周知，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后的重要任務(wù)之一，各種權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力最大的是三四線城市。
長(zhǎng)江商報(bào)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，監(jiān)利縣當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存量、形成過(guò)程以及面臨的“去庫(kù)存”壓頂難題，堪稱中國(guó)三四線城市的樣本。
小縣城86萬(wàn)方庫(kù)存壓頂
近年來(lái)，監(jiān)利縣憑借其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)赜辛送伙w猛進(jìn)的發(fā)展。
監(jiān)利縣房產(chǎn)管理局向長(zhǎng)江商報(bào)記者提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月3日，監(jiān)利縣商品房存量約85.77萬(wàn)平方米，其中住宅存量64.44萬(wàn)平方米，約5735套；而2014年，其商品房存量?jī)H為60.97萬(wàn)平方米，其中住宅存量約47.04萬(wàn)平方米。
一年內(nèi)，房產(chǎn)存量陡增25萬(wàn)平方米，讓這個(gè)主城區(qū)常住人口約15萬(wàn)人的縣城難掩困色。
按照其2014年底的預(yù)計(jì)，2015年將有165萬(wàn)平方米的商品房銷售房源，若按每年銷售40萬(wàn)平方米計(jì)算，消化周期達(dá)30個(gè)月左右。
對(duì)此，監(jiān)利縣房產(chǎn)局市場(chǎng)科人士1月7日對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，“我們縣不存在去庫(kù)存的問(wèn)題?！?/p>
而當(dāng)?shù)囟辔还俜健⑿袠I(yè)人士受訪時(shí)均稱，去化周期延長(zhǎng)將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)成本增加，還會(huì)影響后續(xù)項(xiàng)目等諸多方面。
長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該縣存量房產(chǎn)比例不降反升，雖然當(dāng)?shù)卣雠_(tái)過(guò)不同政策甚至拿出財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)激勵(lì)房產(chǎn)市場(chǎng)，然而事實(shí)是，大多數(shù)購(gòu)房者持幣觀望心態(tài)加重，成交套數(shù)和銷售面積均低于歷史同期水平。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮不久前公開(kāi)表示，目前我國(guó)6億多平米的房地產(chǎn)庫(kù)存，這些庫(kù)存主要分布在三四線城市。更重要的是，各地頻出的調(diào)控政策，并不能解決三四線城市的庫(kù)存壓力，廣大的三四線城市，必須通過(guò)其獨(dú)有的措施，才能根本解決庫(kù)存高企的問(wèn)題。
另外，長(zhǎng)江商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，監(jiān)利縣超過(guò)七成購(gòu)房者來(lái)自農(nóng)村，究竟農(nóng)村人口還有多少潛力？長(zhǎng)江商報(bào)記者對(duì)此將監(jiān)利作為三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的樣本進(jìn)行深度剖析。
配套設(shè)施未建新城被指“鬼城”，七成購(gòu)房者來(lái)自當(dāng)?shù)剞r(nóng)村
1月6日，長(zhǎng)江商報(bào)記者來(lái)到監(jiān)利大道，兩側(cè)是新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較為集中的區(qū)域，道路上車來(lái)車往，而兩側(cè)的樓盤(pán)售樓大廳里卻稍顯冷清。
監(jiān)利大道是當(dāng)?shù)剡B通隨州至岳陽(yáng)的接線路，是新區(qū)首先建成的主干道，道路兩側(cè)早已有人信城、百晟首府、棲湖凱旋城以及憶美國(guó)際公館等大型樓盤(pán)布局，且正在公開(kāi)發(fā)售中，而附近配套項(xiàng)目如菜場(chǎng)，才剛剛開(kāi)始規(guī)劃選址。
監(jiān)利縣規(guī)劃局副局長(zhǎng)萬(wàn)方凌站在辦公桌一側(cè)，展開(kāi)8開(kāi)本的總規(guī)劃圖告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，上述樓盤(pán)所屬的區(qū)域是城北新區(qū)，屬于城北工業(yè)園區(qū)的一塊，目前這個(gè)園區(qū)成為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域，而住宅僅僅是園區(qū)的配套之一。
當(dāng)?shù)刂槿耸扛嬖V長(zhǎng)江商報(bào)記者，縣政府辦公大樓早已遷至新區(qū)，加上隨岳高速連接線的拉通，城市骨架拉升后，新區(qū)成為眾多房產(chǎn)商的投資“熱土”。
據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)的公開(kāi)數(shù)據(jù)，2014年1月至11月，該縣共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資82245萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.54%。其中，住宅投資77403萬(wàn)元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的94.11%，住宅類房地產(chǎn)仍是該縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主體。
當(dāng)然，在城北新區(qū)置業(yè)價(jià)格不菲，同行的陳勁（化名）去年在這其中的樓盤(pán)購(gòu)得一套房子，單價(jià)在4000元以上，新房裝修好了，但還是租住在約3公里外的老城區(qū)，“這里的公交不通，菜場(chǎng)等生活配套設(shè)施沒(méi)有建起來(lái)，一到晚上，這里就是‘鬼城’。”
陳勁是監(jiān)利當(dāng)?shù)?0后人士，其工作與房產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。過(guò)去的2015年里他十分難熬，房產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致自己的建材生意難做，不得不關(guān)掉店面，整天無(wú)所事事，“等過(guò)年后再尋點(diǎn)生意做?！彼@樣打算今后的生活。
長(zhǎng)江商報(bào)記者還在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局提供的一份數(shù)據(jù)里發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貏傂枞后w成為消費(fèi)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)產(chǎn)品的主力人群，從購(gòu)買的人群來(lái)看，2014年銷售的4466套商品住宅中，有71.66%屬農(nóng)村居民購(gòu)買，且首次購(gòu)房占當(dāng)年購(gòu)房比例的89.25%。
1月7日，監(jiān)利縣房產(chǎn)局市場(chǎng)負(fù)責(zé)人黨輝向記者分析稱，消費(fèi)主力人群主要來(lái)自農(nóng)村外出務(wù)工居民，改善型人群也占一定比例。他表示，該縣城區(qū)目前存量3423套住宅應(yīng)該不愁賣。
該縣有160萬(wàn)人口，龐大的人口規(guī)模往往被市場(chǎng)看作是紅利，可當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士仍不無(wú)憂慮，人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)或能在短期內(nèi)拉動(dòng)房產(chǎn)去化速度，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，恐怕這不是萬(wàn)全之策。
