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　　柴剛

　　穿過宜昌夷陵長江大橋，距離長江南岸不遠，是一座名叫“江南星城”的居民住宅小區(qū)。

　　11月28日上午，劉爽（化名）騎電動車來到“江南星城”，需要在大門登記進入。按道理講，她是這個小區(qū)的新業(yè)主，但出入?yún)s頗費周折。

　　讓她如此一度“難堪”的是，其購買的是一套點軍區(qū)政府團購房。劉爽是宜昌另一區(qū)縣的單位職工，該團購房指標是從點軍區(qū)一機關職工手中購買，轉讓、購買指標價格8萬元。

　　“本來想借機會低價買套房子自住，誰能想到出了這爛攤子事。”劉爽感嘆。作為當?shù)卣囊粋€項目，已經(jīng)延期交房一年半多。

　　湖北宇星置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“湖北宇星置業(yè)”）提供的資料顯示，點軍區(qū)政府在“江南星城”有950套團購房，每平方米均價3500元，截至目前，有100余名擁有團購房指標的公職人員轉讓了自己手中的購房指標。

　　《中國經(jīng)營報》記者調查獲悉，轉讓、購買團購房指標，僅僅是點軍區(qū)政府“江南星城”團購房當前處境的一個縮影。

　　“叫賣”團購房指標

　　“江南星城”地處宜昌市點軍區(qū)五龍一路，長江南岸，共20棟高層住宅樓、5棟商業(yè)配套樓。

　　當?shù)厝私榻B，該樓盤在開盤初期是一個“明星樓盤”，其另一個特殊之處，是點軍區(qū)政府的團購房所在樓盤。

　　“爭取到了一套122平方米左右的房產(chǎn)?！眲⑺Q。2014年5月，她通過個人關系購買到了一個點軍區(qū)團購房指標。

　　湖北宇星置業(yè)提供的資料顯示，點軍區(qū)政府在“江南星城”有950套團購房，每平方米均價3500元，截至目前，有100余名擁有團購房指標的公職人員轉讓了自己手中的購房指標。湖北宇星置業(yè)為“江南星城”項目開發(fā)商。今年11月28日，該公司執(zhí)行總經(jīng)理余成竹介紹，轉讓團購房指標中還涉及166余平方米的大房子指標。

　　工商登記資料顯示，湖北宇星置業(yè)成立于2009年，注冊資本5060萬元。 “江南星城”銷售人員曾公開介紹，團購房指標當時轉讓價在5萬元至10萬元不等，而后來該價格更是一路走高。

　　12月5日，《中國經(jīng)營報》記者查詢發(fā)現(xiàn)，當?shù)氐禺a(chǎn)網(wǎng)站上公開銷售“江南星城”團購房的不在少數(shù)。其中一條銷售信息描述：“低價出售江南星城團購房60萬+地下車位8萬”。該信息顯示，該套房產(chǎn)是一棟28層樓的低層，3室2廳2衛(wèi)，建筑面積122.8平方米。余成竹說，該套房產(chǎn)如果交易成功，一轉手就是20萬元左右的收益。

　　而受團購房遲遲不交房的影響，有的出售信息則明確注明“江南星城非團購房”。劉爽稱，按照合同，開發(fā)商應于2015年12月31日交付一期樓房，2016年6月30日交付二期?！敖闲浅恰变N售人員也坦言，一期、二期房子早已竣工并通過驗收，市場銷售商品房、安置房都已按時交付，三期也將竣工。

　　余成竹認為，大量轉讓團購房指標的現(xiàn)象沖擊了“江南星城”商品房的正常銷售。他算了這樣一筆賬：以一套122平方米房產(chǎn)為例，當時轉讓一個指標價格10萬元，加入到團購房價格，每平方米4300余元，仍遠低于當時的商品房價格。

　　記者電話聯(lián)系幾名相關業(yè)主，均拒絕予以回應。余成竹稱，“江南星城”是湖北宇星置業(yè)在宜昌主城區(qū)開發(fā)的第一個樓盤，初衷則是與點軍區(qū)政府合作建設政府團購房，解決全區(qū)干部職工的住房問題。

　　政府低價團購房

　　2012年12月3日，點軍區(qū)委辦公室、點軍區(qū)政府辦公室下發(fā)《關于成立西邊沖商品房項目建設工作領導小組的通知》（以下簡稱“通知”），“通知”出臺背景是加快五龍片區(qū)城市建設，順應點軍濱江生態(tài)新城區(qū)大開發(fā)?！吨袊?jīng)營報》記者獲得“通知”內容顯示，點軍區(qū)時任區(qū)委常委、紀委書記伍安軍任領導小組組長，區(qū)人大副主任王克信、點軍街辦工委書記岳中鍵任副組長，點軍區(qū)國土局、規(guī)劃局、住建局等其他各相關部門負責人任領導小組成員。官方公開資料印證，西邊沖地塊即“江南星城”現(xiàn)所在位置。

　　今年11月28日，點軍區(qū)政府多名官員向記者介紹，該項目從2012年9月份啟動，已在點軍區(qū)各大機關、事業(yè)單位中傳開了?！邦I導小組”組長伍安軍在一份“關于湖北宇星置業(yè)公司土地摘牌的經(jīng)過說明”（以下簡稱“土地摘牌說明”）中描述，“點軍區(qū)干部職工團購房是點軍區(qū)干部職工多年的夢想”，“全體干部職工拍手稱快”。

　　2013年2月18日，點軍區(qū)西邊沖商品房項目建設工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）作為甲方，與乙方湖北宇星置業(yè)簽訂《點軍區(qū)西邊沖商品房委托開發(fā)框架協(xié)議》（以下簡稱“框架協(xié)議”），擬在點軍區(qū)五龍大道旁西邊沖建設商品房小區(qū)，委托湖北宇星置業(yè)為點軍區(qū)政府進行商品房整體定向開發(fā)。框架協(xié)議內容明確，工程占地約150畝，總建筑面積約209000平方米，“甲方按建設住宅總面積每平方米付給乙方100元開發(fā)利潤，計入開發(fā)成本”。

　　當年3月14日，湖北宇星置業(yè)以2.91億元價格競拍成交。框架協(xié)議顯示，湖北宇星置業(yè)取得房屋銷售權后，與領導小組指定的購房人簽訂房屋銷售正式合同。在一份《點軍區(qū)西邊沖商品房開發(fā)補充協(xié)議》（以下簡稱“補充協(xié)議”）中，明確了雙方的合作方式及內容。補充協(xié)議顯示，領導小組鎖定團購數(shù)量和均價，剩余所有建筑面積由湖北宇星置業(yè)市場化運作；點軍區(qū)干部職工團購房屋950套左右，團購每平方米均價3500元；團購車位價格每個6萬元，自4月11日起，剩余車位由開發(fā)商市場化運作。記者注意到，補充協(xié)議在“甲方的權利和責任”一欄中，提出“如規(guī)劃許可，積極為乙方開發(fā)西邊沖剩余土地、建設點軍區(qū)第二期職工團購房創(chuàng)造條件”。

　　“點軍區(qū)政府與公司合作的最初意向是，江南星城規(guī)劃共1770套房子，全部為團購房?！苯衲?1月29日，余成竹向本報記者介紹。

　　宜昌多名地產(chǎn)界人士介紹，在2014年前后，“江南星城”周邊樓盤市場銷售價格每平方米在5500元至6000元不等。余成竹坦言，該項目除950套團購房外，剩余的商品房每平方米均價5680元，點軍區(qū)政府團購房價格約僅為當時市場價格的60%。《中國經(jīng)營報》記者獨家獲得的“950戶名單”顯示，團購房業(yè)主涵蓋了點軍區(qū)區(qū)委、區(qū)政府、商務局、人社局、財政局、招商局、農林水局、法院等大部分主要黨政機關、部門，以及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處等。

　　“處級干部樓”

　　在幾棟團購房中，頗為顯眼的是5號樓，江南星城內業(yè)主稱其為“處級干部樓”。

　　5號樓主體已經(jīng)完工。今年11月30日，《中國經(jīng)營報》記者進入該樓，其為兩梯兩戶格局，步梯旁的通道寬敞，樓前、樓后視野寬闊，室內南北通透。余成竹說，該棟樓共有56戶，單戶建筑面積均在166.49平方米。公開資料顯示，江南星城戶型面積分別為109.91平方米、122.1平方米、136.11平方米、166.49平方米四種類型。點軍區(qū)《職工自主聯(lián)合團購房個人申請表》規(guī)定，在此批團購房中，縣級干部可選擇160平方米左右戶型；科級干部及中高級聘用崗位人員可選擇140平方米左右戶型；科員、辦事員、初級及初級以下聘用崗位人員可選擇120平方米左右戶型。

　　點軍區(qū)政府多名知情人士也印證，最初規(guī)劃在江南星城團購房數(shù)量是1770套，但最后認定是950套。點軍區(qū)眾多被取消購房資格的職工紛紛抱怨購房分配不公，多份名單顯示，“出局者”多來自點軍區(qū)教育、衛(wèi)生等事業(yè)單位職工。多名不愿透露姓名的教師表示，其直到現(xiàn)在也不明白為何被“出局”。上述知情人士稱，“出局者”曾對此公開表達了不滿，點軍區(qū)不得不將其安置在“江南星城”周邊的其他樓盤。

　　“5號樓到現(xiàn)在還是很惹眼?！敝槿苏f。

　　而來自“950戶名單”中，166.49平方米戶型面積的業(yè)主來自點軍區(qū)政府、人大等單位，行政級別均在副處級以上，包括點軍區(qū)委副書記、政府副區(qū)長、人大副主任、政協(xié)副主席。余成竹直言，點軍區(qū)政府950套團購房按此前規(guī)劃是分散在江南星城20棟住宅樓里，但區(qū)政府曾指示江南星城專門為縣級干部設計一棟樓，即5號樓。

　　《中國經(jīng)營報》記者獲得的名單顯示，時任點軍區(qū)委領導吳某某、區(qū)政府胡某某房子均在5號樓，房號分別為2XX2和1XX1。遲遲不能交房，引起了團購房業(yè)主的不滿，兩人均提出了“退房”。在一份“中國農業(yè)銀行電子回單”中，2016年12月6日，湖北宇星置業(yè)向譚枝（化名）銀行賬號支付23萬元，“退吳某某團購房購房款”。2017年9月24日，胡某某在向開發(fā)商遞交的“團購房退房申請”中描述，其為點軍區(qū)政府單位職工，已參加區(qū)團購房集中抽簽，選定房號為5號樓1XX1，面積166平方米，已交款項23萬元。她稱，鑒于自身原因，自愿退出區(qū)房屋團購，申請退回本人已交款項。

　　“公司資金困難，直到現(xiàn)在還沒有退給胡的已交款項?！庇喑芍窠榻B，其間兩者沒有與湖北宇星置業(yè)簽訂購房合同。

　　12月6日，《中國經(jīng)營報》記者以手機短信方式聯(lián)系吳某某、胡某某，沒有得到回復。然而，5號樓的“命運”，同其他團購房一樣，至今都在湖北宇星置業(yè)手中，沒有交付。

　　求援政府

　　商品房、安置房的業(yè)主們都領到了新房鑰匙，團購房的業(yè)主們坐不住了。

　　點軍區(qū)一名基層官員說，職工購買的團購房都是繳納了首付款，有的則是全款，而關于價格，是政府方面與開發(fā)商之間的協(xié)議。另有業(yè)主認為，開發(fā)商與政府之間扯皮，受影響最大的是業(yè)主們。

　　來自點軍區(qū)政府部門的團購房業(yè)主們介紹，自2016年10月份開始，其不斷找到湖北宇星置業(yè)要求解決問題，在此期間，也曾到當?shù)卣认嚓P部門予以反映。

　　“點軍區(qū)政府沒有履行最初承諾與合同，造成公司虧損嚴重?！庇喑芍駥Υ私忉?，虧損點在于該批團購房，這也是湖北宇星置業(yè)不能按時交房的原因。

　　余成竹介紹，湖北宇星置業(yè)曾向點軍區(qū)政府、宜昌市政府致函求救。2015年12月7日，該公司在一份《關于“江南星城”項目建設嚴重虧損，不能按期交房的緊急情況報告》中描述稱，在開發(fā)、建設“江南星城”過程中，土地出讓金返還超出起拍價部分資金問題、政府團購房價格遠低于成本價、周邊某知名品牌地產(chǎn)商項目低價進入市場等原因，小區(qū)開發(fā)建設舉步維艱，“至今，1億多元的政府團購房差價未解決”。當年12月11日，宜昌市政府主要負責人作出批示，要求宜昌市房管局、點軍區(qū)政府積極穩(wěn)妥處理“江南星城”項目建設，“在合法合規(guī)原則下，能救則救”。

　　湖北宇星置業(yè)方面解釋，危機的“禍根”是當初土地拍賣價格，遠超當?shù)卣兄Z的起拍價格，公司并因此將點軍區(qū)政府告上法庭?！吨袊?jīng)營報》記者獲得的宜昌市中級人民法院該案庭審筆錄表明，2013年3月14日下午，即該土地掛牌競價的最后時刻，時任點軍區(qū)委常委、紀委書記、“領導小組”組長伍安軍和點軍區(qū)人大副主任、“領導小組”副組長王克信，與湖北宇星置業(yè)3名工作人員在宜昌市檢察官培訓中心開房參與報價，80萬元/畝起拍價。但競拍價格失控，一路飆升。湖北宇星公司最終以2.91億元的報價摘牌，比掛牌起始價1.274億元多支付土地出讓金1.636億元。

　　湖北宇星置業(yè)董事長李愛軍回憶稱，當時的價格引起他的緊張，但公司已與政府約定框架協(xié)議等，后者并承諾包括多支付1.636億元土地出讓金在內的成本由政府承擔，他沒再堅持自己的意見。2016年5月18日，伍安軍在“土地摘牌說明”中陳述，他在此期間，至少兩次打電話請示時任點軍區(qū)委書記、區(qū)長是否繼續(xù)競拍，兩人均指示：“不管多少錢一畝，一定要讓湖北宇星置業(yè)公司摘牌建設點軍職工團購房項目，給全區(qū)干部職工一個交代?！?/p>

　　根據(jù)“框架協(xié)議”約定，點軍區(qū)政府最后仍將多支付的1.636億元土地出讓金轉嫁到了湖北宇星置業(yè)。雙方再次達成協(xié)議，最初規(guī)劃的1770套團購房，最終確定950套團購房，剩余房子作為商品房對外銷售，彌補團購房的價格倒掛。但緊跟其后的某品牌地產(chǎn)商項目的低價入市，成為壓倒“江南星城”的“最后一根稻草”。

　　湖北亞隆資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司出具的《資產(chǎn)評估報告書》意見顯示，江南星城商品房成本為4266.89元/平方米，車位成本為69936.76元/個。該報告書估算，商品房成本倒掛損失9214.4萬元，與同期市場相比，銷售差價為18728.66萬元，車位成本倒掛損失348.78萬元。

　　點軍區(qū)政府在上述庭審中對此解釋，前述“通知”決定成立“領導小組”是湖北星宇置業(yè)競得地塊出讓前區(qū)政府的內部行為，而銷售的價格屬于對市場的預測，屬于商業(yè)判斷。

　　“政府團購房可以與開發(fā)商協(xié)商購房，但必須在市場價格一定的范圍內確定價格?！北本┦猩泄蓭熓聞账蓭熤x通祥在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時對此分析。

　　湖北宇星置業(yè)、點軍區(qū)政府沒有透露目前相應的處理方案，后者亦沒有對此做出回應。