原標(biāo)題：住房成交面積全國(guó)第二 庫(kù)存卻連續(xù)五個(gè)月增加
圖文：武漢樓市供需天平向買方市場(chǎng)傾斜
圖為2018年8—12月武漢樓市庫(kù)存逐月增加 繪圖/劉陽(yáng)楚天都市報(bào)記者朱澤
“2018年圓了買房夢(mèng)。新的一年，向美好明天加速奔跑?！?019年第一天，來(lái)自十堰丹江口的孔亮在朋友圈寫下這句感慨。作為武漢市剛需家庭優(yōu)先選房政策的受益者，孔亮于去年11月份在漢陽(yáng)建港附近購(gòu)買了一套住房，結(jié)束了他長(zhǎng)達(dá)一年的買房“陪跑”經(jīng)歷。
剛剛過(guò)去的2018年，像孔亮這樣成功圓住房夢(mèng)的人越來(lái)越多，尤其是進(jìn)入下半年，不少人都感覺(jué)房子越來(lái)越好買了。其背后凸顯的是武漢樓市供需結(jié)構(gòu)在悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開始從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。
盤點(diǎn)2018年武漢樓市，幾項(xiàng)數(shù)據(jù)令人關(guān)注：住房成交面積全國(guó)排第二，連續(xù)八年位居全國(guó)前三甲；土地出讓面積全國(guó)第一。與此同時(shí)，武漢的住房庫(kù)存面積則已連續(xù)五個(gè)月增加。
這些變化將給2019年武漢樓市帶來(lái)哪些影響？本報(bào)記者為此走訪相關(guān)機(jī)構(gòu)，條分縷析，希望給讀者以參考。
供求
從千人搶房到打折促銷
去年的武漢樓市，上半年與下半年的界限特別分明，呈現(xiàn)出完全不同的局面。
去年4月8日，是清明小長(zhǎng)假后上班第一天，洪山區(qū)白沙洲某項(xiàng)目前出現(xiàn)購(gòu)房者背著被子排一公里長(zhǎng)隊(duì)的景象，在武漢人的朋友圈里刷了屏?！耙粋€(gè)配套不怎么齊全的地方，數(shù)千人搶幾百套房子，太恐怖了！”參與了此次交資料的羅先生感慨。整個(gè)過(guò)程中，每位參與的人臉上都寫滿了恐慌。
這是武漢樓市去年上半年最真實(shí)的寫照之一。此外，全款優(yōu)先、連夜排隊(duì)等不正常買房現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，為恐慌性搶房潮寫下了注腳。
到了下半年，樓市這艘大船在悄然中調(diào)整了航向。全裝修房改賣毛坯，裝修款可按揭，日光盤明顯減少，樓盤促銷“小蜜蜂”重現(xiàn)街頭……
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年，武漢新建住房供應(yīng)2660萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約15.1%。其中12月份供給創(chuàng)出年度新高，整個(gè)第四季度939萬(wàn)平方米，占到全年總量三成多。
2018年，武漢住房成交1810萬(wàn)平方米，同比下降11.4%，但在全國(guó)大中城市銷量普遍下滑情況下，依然奪得全國(guó)樓市銷量第二名，且連續(xù)八年位居前三甲。
與去年相比，供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)一增一減，成為供需失衡狀態(tài)有所緩解最有力的證明。
土地
從高價(jià)搶地到多宗流拍
作為開發(fā)商的糧倉(cāng)，土地市場(chǎng)同樣備受關(guān)注。
去年前六個(gè)月，武漢的土地市場(chǎng)火熱依舊。據(jù)武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企花了489億元拍得426公頃土地，成交金額同比漲幅32.88%。中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源極為稀缺，所以開發(fā)商不惜高價(jià)從城郊和新城區(qū)拿地。
而到了下半年，土地延期揭牌、無(wú)人報(bào)價(jià)流拍則時(shí)常出現(xiàn)。位于硚口區(qū)宗關(guān)的一宗地塊，9月底延期揭牌，10月底因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，12月底則終止掛牌。
全年來(lái)看，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，武漢土地出讓金額1381億元，位居全國(guó)第五，可規(guī)劃建筑面積達(dá)4625萬(wàn)平方米，位居全國(guó)第一。
2018年，武漢居住用地平均樓面價(jià)4722元，溢價(jià)率3.74%，這兩項(xiàng)指標(biāo)均低于2017年的4992元、11.33%。
湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事李國(guó)政分析，土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷，一方面是由土地出讓方式的調(diào)整，采取了最高指導(dǎo)價(jià)等措施，避免了高價(jià)的產(chǎn)生。另一方面，房企資金壓力增大，高溢價(jià)搶地減少，導(dǎo)致流拍、延期現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。僅去年8、9、10這三個(gè)月，武漢土地市場(chǎng)流拍地塊高達(dá)7宗。
而從成交區(qū)域來(lái)看，蔡甸、東西湖以及新洲陽(yáng)邏、洪山白沙洲等區(qū)域中的優(yōu)質(zhì)地塊，仍是開發(fā)商爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)。
政策
開創(chuàng)性推出剛需優(yōu)先選房
從購(gòu)房者恐慌性搶房，到樓盤打折促銷；從開發(fā)商高價(jià)搶地，到多宗無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。武漢樓市為何在短短一年之內(nèi)完成了如此明顯的節(jié)奏轉(zhuǎn)變？
易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，主要是市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)起了主導(dǎo)作用。去年上半年，武漢樓市的庫(kù)存嚴(yán)重不足，很多項(xiàng)目因備案價(jià)格限制而遲遲不預(yù)售開盤。
而到了下半年，在持續(xù)的博弈中不少開發(fā)商放棄了“以時(shí)間換空間”的幻想，轉(zhuǎn)而陸續(xù)開盤出貨，以完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。此時(shí)，越來(lái)越多的項(xiàng)目集中開盤，樓市開始從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。貫穿全年，則是信貸利率的不斷攀升，推高了投資炒房的成本，擠走了不少泡沫。
武漢樓市退燒的另一個(gè)重要因素，是主管部門采取了一系列精準(zhǔn)調(diào)控的措施。如去年2月開始，武漢開始試點(diǎn)“剛需無(wú)房家庭優(yōu)先選房”的新政，這在全國(guó)是個(gè)創(chuàng)舉。
一年時(shí)間里，該新政從試點(diǎn)到全面鋪開。到去年11月，武漢市預(yù)售備案均價(jià)低于20000元每平方米的新建商品住房項(xiàng)目中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)拿出戶型建筑面積低于140平方米的準(zhǔn)售房源，采取公證搖號(hào)方式隨機(jī)選取不少于80%的比例納入優(yōu)先選房范圍，漢陽(yáng)四新、洪山白沙洲等6個(gè)熱門區(qū)域比例則為100%。
此外，武漢還進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管、對(duì)銷售全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管、出臺(tái)全裝修房管理規(guī)范等。一系列組合拳的落地實(shí)施，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)一步得到改善，“一房難求”現(xiàn)象緩解。
前瞻
樓市調(diào)整格局仍將持續(xù)
隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，武漢房?jī)r(jià)漲幅也繼續(xù)放緩。去年12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，武漢11月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.6%，漲幅小于10月的 2.5%和 9月的3%。
庫(kù)存方面，截至去年11月底，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房139254套，面積1480.38萬(wàn)平方米。不出意外的話，截至本月目前武漢新建商品住房庫(kù)存將連續(xù)五個(gè)月增加，面積則將超過(guò)1600萬(wàn)平方米，全部賣完至少需 9個(gè)月。市場(chǎng)天平繼續(xù)向購(gòu)房者傾斜。
李國(guó)政認(rèn)為，今年，武漢市將推進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“一城一策”試點(diǎn)，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。從市場(chǎng)供需來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整的格局仍將延續(xù)，部分熱門區(qū)域供給大增。同時(shí)，大光谷經(jīng)濟(jì)圈熱度不減，拉動(dòng)五里界、葛店、紅蓮湖、梧桐湖新城等區(qū)域發(fā)展。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，李國(guó)政建議，今年置業(yè)應(yīng)更加注重房子本身的品質(zhì)，從建筑質(zhì)量、生活配套等方面考量，選擇有軌道交通的區(qū)域，這樣才能更好地滿足“居住”的需求。
