“重度拖延” 荒置5年才動工
武漢土地市場從來就不缺少創(chuàng)紀錄的高地價項目。大約從2005年開始，武漢土拍在往后10年間越演越烈。據(jù)不完全統(tǒng)記，截至2015年8月，武漢已先后誕生28個刷新成交紀錄的地塊。不過，記者走訪發(fā)現(xiàn)，其中有些項目患有嚴重的“拖延癥”。
2011年1月，武漢西北湖地產開發(fā)有限公司以4.6億元拿下常青路與后襄河北路交會處地塊，樓面地價高達8778元/平方米。然而直到去年8月，本報記者走訪該地塊發(fā)現(xiàn)仍是荒草叢生。
11月26日，本報記者再次探訪該地時意外發(fā)現(xiàn)，曬地多年的地塊有了較大變化，3個獨立的建筑體都在施工建設中，其中一棟甚至已建起十多米高。在附近做了多年小本生意的吳先生告訴記者，“拆遷之后，這塊地一荒就是好幾年。前幾個月，荒地開始動工，建筑也慢慢拔地而起。”隨后，記者從武漢市國土資源和規(guī)劃局獲悉，2015年9月21日，該局對武漢西北湖地產開發(fā)有限公司的王家墩廣場項目規(guī)劃方案進行了批前公示，內容包括總平面方案、效果圖及日照分析圖。公示時間為2015年9月21日-2015年10月1日。記者從公示附件了解到，該地塊主要有A、B、C三棟建筑，A棟規(guī)劃為綜合樓，B棟為住宅樓，C棟為商業(yè)樓，地塊總建筑面積64845.33平方米，其中商業(yè)10510.93平方米，住宅41276.04平方米。目前，在武漢市住房保障和房屋管理局還查不到相關預售許可證。
武漢市場內，另一個極具代表性的“拖延癥”重癥患者則是恒隆廣場。
2013年初，恒?。ㄎ錆h）有限公司（下稱“恒隆”）競得位于硚口區(qū)東至民意四路、南至順道街、西至漢口中心嘉園小區(qū)、北至京漢大道的國有建設用地使用權，地塊總價33億元，樓面地價高達7200元/平方米。
同年9月，恒隆宣布項目開工，不過，直至去年9月，恒隆廣場才正式動工開建，曬地一年有余。恒隆地產董事長陳啟宗對此回應稱：“恒隆的建設速度慢，是因為恒隆想把房子建成藝術品。”
11月27日，長江商報記者走訪恒隆廣場發(fā)現(xiàn)，該地塊緊靠武廣商圈，與武商廣場、世貿廣場和武漢國際廣場比肩而立，一位品牌房企的銷售高管對記者說，“可以預見到，未來恒隆廣場入市，將與武廣商圈內多家商場貼面肉搏?！?/p>
在交通方面，恒隆廣場附近就是京漢大道武商路公交站，與輕軌1號線利濟北路站相距不到10米，距離地鐵2號線中山公園站也不過百米，地理位置得天獨厚。
昨日，記者在項目一旁的過街天橋上俯瞰到整個恒隆廣場的施工進展：工地內吊塔林立，多個挖土機同時作業(yè)，鋼圈、鋼條等建筑用材有序堆積，工人們各司其職，整個項目正在進行地基建設，工地圍墻上貼著恒隆的宣傳標語“只選好的，只做對的”。
有業(yè)內人士表示，恒隆一向遵循慢工出細活的法則。上海兩個恒隆廣場，從拿地到開業(yè)，分別建了13年和14年?！案圪Y地產企業(yè)總是愛拖延。拿地后七八年能開發(fā)入市已經算是快的，開發(fā)周期通常都在十年以上?！币晃簧虡I(yè)地產業(yè)內人士透露。
偏愛濱江 多是樓市“銷冠”
高價地塊偏愛濱江資源。武漢三鎮(zhèn)三足鼎立局勢下，武昌、漢口、漢陽的濱江商務區(qū)誕生多個刷新成交紀錄的項目。而曾經的高價地塊，后來大多以“銷冠”的形式再次與世人見面。
2005年，香港世茂集團旗下上海世茂建設有限公司以31.5億元力挫和記黃埔、綠城和仁恒，以樓面地價1967元/平方米，奪得鸚鵡洲濱江地塊，打造180萬平方米城市綜合體項目“世茂錦繡長江”。據(jù)報道，31.5億的成交價還創(chuàng)造了當時國內土拍金額的最高紀錄，更成為武漢首個“地王”。10年過去，世茂錦繡長江已開發(fā)至第五期，2015年首月，世茂錦繡長江五期以4億的銷售額迎來開門紅。
2005年4月，瑞安以約33.9億元拿下漢口永清片舊改地塊，樓面地價約為2339元/平米，轟動一時。作為武漢內環(huán)江邊最大的綜合性項目，武漢天地雄踞長江二橋北岸，扼守橋頭堡。十年來，武漢天地先后推出了武漢天地御江苑一二三期、武漢天地B9、武漢天地B11、武漢天地B13以及武漢天地云廷等高端豪宅，幾乎成為武漢豪宅的代名詞。
2009年9月，萬達以約19.65億元價格購得武昌積玉橋地塊，樓面地價約為3931元/平方米。積玉橋萬達廣場總規(guī)劃面積約62萬平方米，總投資約70億元。2012年，180米的5A甲級超高層濱江寫字樓建成，同時還有24萬方全江景大戶豪宅萬達公館和六星級萬達威斯汀酒店。
2013年9月，復地力壓越秀、佳兆業(yè)，以約16.34億的成交價拿下漢陽四新濱江地塊，溢價率約為41.5%，樓面地價攀至5305元/平方米，創(chuàng)下漢陽濱江片區(qū)單價紀錄，打造復地海上海項目。2015年8月，復地海上海開盤即成當月銷冠。
◎專家
為等房價達到高位入市
11月28日，湖北中原研究中心經理楊麗宇楊麗宇在接受本報記者采訪時提出，武漢土地成交的高峰時期發(fā)生在2007年、2009-2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交樓面地價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。
她稱，“2007年正處于商品房發(fā)展初期，樓市整體進入高速發(fā)展期，土地成交量也隨之攀升。2008年受全球經濟危機影響，房地產市場火速降溫，土地市場成交亦冷卻。2009-2010年，政府出臺的一系列救市政策，使新房成交迅速回暖，帶動開發(fā)企業(yè)拿地熱情復燃。2012年武漢進入城中村改造高峰期，二環(huán)內城中村地塊集中入市，吸引開發(fā)企業(yè)出手拿地，2015年土地市場進一步火爆?！?/p>
就今年而言，土地市場逐漸呈現(xiàn)火爆之勢，品牌房企紛紛逐鹿大武漢。武漢1-10月住宅市場成交量價齊升，僅前10 月成交套數(shù)就與2014年全年的成交量持平，巨大的市場容量及發(fā)展?jié)摿?，吸引了開發(fā)企業(yè)蜂擁而至。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，從首個高價地塊誕生開始，十年來各個高價地塊項目出生相同卻命途迥異。大部分開發(fā)企業(yè)因為資金成本原因，不愿囤地，而是實行“滾動開發(fā)”模式，希望能夠盡快回籠資金。
而少數(shù)項目多年遲遲不肯動工的原因是什么？湖北房地產經濟學會常務理事、中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政認為，主要有政府和企業(yè)兩方面的原因，政府方面涉及到拆遷、規(guī)劃調整等，需要時間完成過渡；而企業(yè)方面，有的是因為拿地時樓面地價過高，如果按照正常進度上市，房價也將隨之提升，可能陷入“降價即虧本、保價則滯銷”的兩難境地，需要等房價總體達到高位后方可入市，另外，也有可能是股東糾紛等其他原因。
那么，高價地塊項目突破的方向有哪些呢？“平價高周轉、降低資金成本、提高銷售均價和匹配區(qū)域價值提升。”楊麗宇提到，在競爭紅海區(qū)域，實現(xiàn)高溢價率的可能性極低，提高周轉速度才是更明智的選擇，同時，需要考慮在成本與售價適配的前提下，打造項目亮點，實現(xiàn)競爭突圍。
