懸在商戶頭上的租金利劍
2013年初，武漢市政協(xié)委員曾文濤提交的提案顯示，光谷步行街自2008年開街以來，初時(shí)一期部分一線商業(yè)門店每平方米的售價(jià)在3萬元左右，2013年已被炒到每平方米30－40萬元，一線門面租金也從開街時(shí)的每月200元/平方米漲至每月1500－2000元/平方米。
那么，是誰推高了中小商鋪的租金？
“可以說，價(jià)格是被商戶自己炒起來的?！备呦壬貞浄Q，租金按10%的年增幅上漲，合同到期之后的換租，漲幅更大。2012年他的商鋪每平方米的租金是180元，而2013年已經(jīng)漲到340元，幾乎翻了一倍?！?012年，步行街上的商戶幾乎都賺到了錢。于是2013年便有大量投資者涌入，當(dāng)時(shí)簡(jiǎn)直是一鋪難求?！?/p>
“商圈通常以引進(jìn)主力品牌店的形式帶動(dòng)人氣?！焙狈康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政解釋，如此一來，議價(jià)能力強(qiáng)的主力品牌店在租金等方面便可享有更多優(yōu)惠政策，業(yè)主也寄希望于靠主力店拉人氣，靠提高中小店鋪的租金賺錢。
據(jù)了解，運(yùn)營(yíng)商給這些主力品牌商戶的租金是每月30－50元/平方米，有的還提供前1-3年免租的優(yōu)惠條件。而中小商戶每月的租金卻達(dá)到300-500元/平方米甚至更多。曾文濤表示，這種“劫貧濟(jì)富”的招商模式，導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱，使中小商戶難以生存發(fā)展。
同時(shí)，韓長(zhǎng)吉指出，房產(chǎn)市場(chǎng)在一系列的調(diào)控政策下，資金向商鋪市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步推動(dòng)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q。另外，租賃中介公司也是高租金的“得利”推手。租賃市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象普遍，第一手商鋪?zhàn)赓U價(jià)格往往并不太高，卻被中介公司一路炒高?！案咦饨鹗沟弥行∩啼伒慕?jīng)營(yíng)成本大大提高，擠壓了經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)空間，已成為懸在中小商鋪經(jīng)營(yíng)者頭上的一柄利劍?！?/p>
“鬧市冷鋪”何以形成
2012年可謂是光谷步行街最為輝煌的時(shí)期，隨后零售業(yè)的寒潮漸近，商戶生意逐漸黯淡。與此同時(shí)，商戶的經(jīng)營(yíng)成本卻在不斷上漲。同城的江漢路步行街、漢街步行街等，商戶的日子也并不好過，江漢路步行街的封閉施工直接影響了沿線商戶人氣，約200米路段就有4家門面尋求轉(zhuǎn)租。
10月15日，高先生對(duì)記者說，光谷步行街三四五期陸續(xù)開街后，客源明顯減少，生意受到很大影響。而在德意風(fēng)情街上經(jīng)營(yíng)女裝的吳女士也告訴記者，整條步行街太長(zhǎng)，很多顧客往往是在前面逛一下就返回了，他們的生意也很清淡。
“這一問題形成的原因，還是光谷步行街開發(fā)體量過大?！崩顕?guó)政認(rèn)為，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，后期的招商定位和人氣培養(yǎng)很是重要。
“在步行街，開發(fā)商自持面積主要集中在大洋百貨、家樂福、電影院等品牌，保障整個(gè)商圈的穩(wěn)定。而零售鋪面集中在個(gè)體房東手中，世界城方面沒辦法對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)制規(guī)劃?！笔澜绯俏飿I(yè)管理有限公司相關(guān)營(yíng)銷人員表示，零售鋪面的商業(yè)形態(tài)取決于房東分散招租的狀況，在鋪面流轉(zhuǎn)率加大的背景下，步行街一二期整體業(yè)態(tài)的調(diào)整，顯得相當(dāng)困難。
記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，步行街上出現(xiàn)“鬧市冷鋪”的門店多經(jīng)營(yíng)日用消費(fèi)品，而這些在網(wǎng)上都能輕松購(gòu)買。在網(wǎng)購(gòu)大潮下，以低價(jià)的大眾服飾作為主要經(jīng)營(yíng)品類的租戶，無疑最先受到了沖擊。
韓長(zhǎng)吉在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)提出，投資經(jīng)營(yíng)商鋪有開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)、交通條件和商品硬件設(shè)施帶來的風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)資源不足風(fēng)險(xiǎn)、租金上漲風(fēng)險(xiǎn)等。即便商鋪所處的地理位置存在大量消費(fèi)資源，但由于自身定位、售賣的商品、營(yíng)銷手段或相關(guān)服務(wù)存在不足，就無法吸引消費(fèi)者，也是造成“鬧市冷鋪”的原因。
同時(shí)，韓長(zhǎng)吉分析稱，地鐵施工只是短期陣痛，人們消費(fèi)習(xí)慣的變化才是長(zhǎng)期隱患。在網(wǎng)購(gòu)潮流席卷之下，傳統(tǒng)零售業(yè)受到很大的沖擊，即使是像沃爾瑪、家樂福這樣的零售業(yè)巨頭也無一幸免，更何況是個(gè)體商鋪經(jīng)營(yíng)者，這不是光谷商圈一家之難題，而是整個(gè)中國(guó)商業(yè)綜合體要面對(duì)的問題。
體驗(yàn)式消費(fèi)成未來方向
“如今地鐵施工使光谷聚攏人氣的地段優(yōu)勢(shì)大打折扣，同時(shí)，租金、勞動(dòng)力價(jià)格上漲引發(fā)成本上升，再加上電商沖擊，租戶的利潤(rùn)不斷攤薄，甚至出現(xiàn)虧損。許多租戶選擇退場(chǎng)，潛在進(jìn)入者也由于市場(chǎng)不景氣而停下腳步，商鋪的需求量大大降低。”李國(guó)政稱，對(duì)于租戶而言，降租有利于減輕其營(yíng)業(yè)負(fù)擔(dān)；對(duì)于業(yè)主而言，不降租很可能失去租戶，而降租則能保證租金收入的穩(wěn)定性。
“步行街開業(yè)早期，有相當(dāng)一部分是銷售物業(yè)，租金的把控都在業(yè)主手中。”世界城物業(yè)公司總經(jīng)理劉耀星10月15日在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示。
“房東們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，一鋪養(yǎng)三代的時(shí)代已經(jīng)過去。但是，僅僅依靠降租也不能從根本上解決問題，節(jié)流也要開源，沒有解決生意客源的問題，鋪?zhàn)尤匀浑y以存活下去?！痹谂c商戶協(xié)商過程中，業(yè)主王先生提出了他的看法。
“電商沖擊的大環(huán)境下，去年百貨、餐飲等業(yè)態(tài)還有盈利。小型的零售業(yè)，部分生存艱難，也有部分生存狀況并不算壞。去年光谷步行街整體的銷售業(yè)績(jī)持平。”劉耀星說，“今年這里地鐵打圍，難免受到影響。目前，我們也在努力。例如，我們投入幾百萬進(jìn)行線上線下促銷，幫助商戶拉動(dòng)人氣，增加營(yíng)業(yè)額?！?/p>
“西班牙風(fēng)情街和德意風(fēng)情街，提倡體驗(yàn)式消費(fèi)，由公司返租回來之后才租出去，現(xiàn)在也在貼錢。”劉耀星告訴記者，“不過，體驗(yàn)式消費(fèi)的主動(dòng)權(quán)還掌握在我們手上，我們會(huì)考慮給予商戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，給散戶一個(gè)喘氣的空間。比如說，我們目前在做的創(chuàng)客項(xiàng)目，就是吸引創(chuàng)業(yè)者到步行街來，我們提供場(chǎng)地并給予資金扶持?！辈贿^，劉耀星也對(duì)記者坦言，商業(yè)格局變化太快，物業(yè)公司也在不斷尋求新思路。
“傳統(tǒng)商業(yè)可以一面經(jīng)營(yíng)實(shí)體店，一面向網(wǎng)絡(luò)突圍。實(shí)體店要注重突出網(wǎng)店無法提供的優(yōu)勢(shì)，從售賣商品向提供高水準(zhǔn)的消費(fèi)體驗(yàn)上轉(zhuǎn)移。”韓長(zhǎng)吉說。
