原標(biāo)題：武漢擬推7舉措規(guī)范商品房預(yù)售：開發(fā)商不得分層、分單元申報(bào)

　　澎湃新聞?dòng)浾?李曉青

　　2019年12月31日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《市住房保障房管局關(guān)于加強(qiáng)新建商品房預(yù)售管理工作的通知（征求意見稿）》，其中提到，開發(fā)商申報(bào)新建商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申報(bào)預(yù)售許可。規(guī)劃一次性審批建筑面積3萬平方米（含3萬平方米）以下的，原則上應(yīng)當(dāng)一次性申報(bào)預(yù)售；規(guī)劃審批建筑面積超過3萬平方米的，每次申報(bào)預(yù)售面積不得少于3萬平方米。

　　該《意見稿》總共提出了七條措施，包括開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)管理、嚴(yán)格項(xiàng)目工程形象進(jìn)度條件、合理確定預(yù)售最低規(guī)模、落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定、強(qiáng)化預(yù)、銷售方案管理、健全房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系和建立常態(tài)化的動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制。

　　其中，武漢市房管局在《意見稿》中提到，商品房預(yù)售除了符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，原則上工程形象進(jìn)度還應(yīng)達(dá)到以下要求：低層（含四層）主體結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完成；多層（含六躍七）主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二；小高層及以上建筑主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一且不得少于七層；有地下層的，每層可抵減主體結(jié)構(gòu)一層，各建筑物的底商和裙樓結(jié)構(gòu)應(yīng)封頂。按照裝配式建造方式開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，小高層及以上建筑結(jié)構(gòu)主體施工達(dá)到總層數(shù)三分之一以上，且已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。

　　在資金監(jiān)管方面，商品房預(yù)售資金要全部納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開立的資金監(jiān)管賬戶，涉及用于政府征收中對(duì)接還建的安置性商品房除外。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。資金監(jiān)管賬號(hào)記載于商品房預(yù)售許可證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中向購(gòu)房人明確告知。

　　另外，開發(fā)商在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)制定商品房預(yù)售方案和銷售方案，并提交房管部門備案。商品房預(yù)售方案主要包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格、交付標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目總體預(yù)售計(jì)劃與銷售方式等情況。商品房銷售方案主要包括預(yù)售房源、銷售時(shí)間、銷售方式、代理機(jī)構(gòu)、分銷渠道（分銷點(diǎn)）、銷售和分銷人員等基本信息。

　　該通知自發(fā)布之日起施行，有效期兩年。

　　以下為《意見稿》全文：

　　各區(qū)房管部門、市房產(chǎn)交易中心、市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中心、市房產(chǎn)信息中心、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：

　　根據(jù)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，營(yíng)造誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)就加強(qiáng)新建商品房預(yù)售管理的有關(guān)工作通知如下：

　　一、開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)向房管部門備案，并記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，按月度、季度、年度實(shí)時(shí)更新。房管部門根據(jù)企業(yè)上報(bào)的項(xiàng)目投資、開發(fā)建設(shè)、上市銷售等年度計(jì)劃和落實(shí)情況，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管。

　　二、嚴(yán)格項(xiàng)目工程形象進(jìn)度條件

　　商品房預(yù)售除符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，原則上工程形象進(jìn)度還應(yīng)達(dá)到以下要求：低層（含四層）主體結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完成；多層（含六躍七）主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二；小高層及以上建筑主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一且不得少于七層；有地下層的，每層可抵減主體結(jié)構(gòu)一層，各建筑物的底商和裙樓結(jié)構(gòu)應(yīng)封頂。

　　無土地及在建工程抵押且開發(fā)企業(yè)信用信息優(yōu)良的省市重點(diǎn)項(xiàng)目，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，工程形象進(jìn)度可降低至三分之一。

　　按照裝配式建造方式開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，小高層及以上建筑結(jié)構(gòu)主體施工達(dá)到總層數(shù)三分之一以上，且已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。

　　三、合理確定預(yù)售最低規(guī)模

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)新建商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申報(bào)預(yù)售許可。規(guī)劃一次性審批建筑面積3萬平方米（含3萬平方米）以下的，原則上應(yīng)當(dāng)一次性申報(bào)預(yù)售；規(guī)劃審批建筑面積超過3萬平方米的，每次申報(bào)預(yù)售面積不得少于3萬平方米。

　　四、落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定

　　商品房預(yù)售資金要全部納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開立的資金監(jiān)管賬戶，涉及用于政府征收中對(duì)接還建的安置性商品房除外。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。資金監(jiān)管賬號(hào)記載于商品房預(yù)售許可證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中向購(gòu)房人明確告知。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照重點(diǎn)監(jiān)管資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用資金。

　　五、強(qiáng)化預(yù)、銷售方案管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)制定商品房預(yù)售方案和銷售方案，并提交房管部門備案。商品房預(yù)售方案主要包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格、交付標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目總體預(yù)售計(jì)劃與銷售方式等情況。商品房銷售方案主要包括預(yù)售房源、銷售時(shí)間、銷售方式、代理機(jī)構(gòu)、分銷渠道（分銷點(diǎn)）、銷售和分銷人員等基本信息。

　　商品房預(yù)、銷售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)方案變更。房管部門應(yīng)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成預(yù)售方案?jìng)浒负?，?yīng)在30日內(nèi)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)清晰明示商品房預(yù)、銷售方案的相關(guān)信息。

　　六、健全房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系

　　各級(jí)房管部門要進(jìn)一步按照我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理的規(guī)定做好信用信息歸集和檔案管理工作，全面記載企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的信用信息，作為企業(yè)資質(zhì)核定、商品房預(yù)售、重點(diǎn)預(yù)售資金監(jiān)管比例調(diào)整的重要依據(jù)。大力推行承諾制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)從業(yè)人員的規(guī)范管理。通過推行不良信息披露制度和守信激勵(lì)制度，充分發(fā)揮信用體系的評(píng)價(jià)、激勵(lì)、懲戒作用，提高公共服務(wù)和市場(chǎng)監(jiān)管水平。

　　七、建立常態(tài)化的動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制

　　各級(jí)房管部門要堅(jiān)持整頓規(guī)范和制度建設(shè)相結(jié)合、專項(xiàng)整治和日常監(jiān)督相結(jié)合、受理投訴和主動(dòng)監(jiān)管相結(jié)合，逐步建立常態(tài)化的動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)過程監(jiān)管、行為監(jiān)管和動(dòng)態(tài)監(jiān)管。暢通投訴渠道，設(shè)立舉報(bào)電話，對(duì)上級(jí)轉(zhuǎn)辦批辦和來電、來信、來訪、媒體網(wǎng)絡(luò)等渠道投訴反映的問題，要及時(shí)受理、認(rèn)真處理、快速反饋。加強(qiáng)多部門聯(lián)動(dòng)，形成監(jiān)管合力，強(qiáng)化聯(lián)合懲戒機(jī)制，加大典型案例曝光力度，切實(shí)保障消費(fèi)者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。

　　本通知自發(fā)布之日起施行，有效期兩年?！蛾P(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售管理工作的通知》（武房規(guī)〔2010〕2號(hào)）同時(shí)廢止。

　　市住房保障和房屋管理局

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