6月1日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布編號為“武房規(guī)〔2018〕3號”的《市住房保障房管局關于進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)銷售行為，實行銷售方案備案與公示制度、實行售前約談與承諾制度、實行售中現場巡查制度、實行售后報告與抽查制度，并倡導采取公證搖號方式公開銷售。
來自武漢市住房保障局的解讀，為進一步貫徹落實強化房地產市場監(jiān)管工作的部署要求，針對新建商品房銷售環(huán)節(jié)反映突出的炒賣房源、茶水費、價外價等問題，切實維護市場秩序，制定了進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的監(jiān)管舉措，并于2017年12月起組織開展試行。
《通知》要求，銷售方案備案公示。開發(fā)企業(yè)在取得預售證前，需報備《商品房銷售方案》，明確預售房源、銷售時間、銷售方式、銷售人員等基本信息，有利于房管部門提前介入，針對性加強銷售過程監(jiān)管，以及售后的調查處理。
同時，通過《商品房銷售方案》的公示，保護購房人的知情權，幫助購房人理性選擇，從源頭減少發(fā)生矛盾糾紛的機率。
武漢市住房保障局還要求，加強銷售進度管理。通過“人房綁定”實時掌握項目銷售信息，發(fā)布項目可售房源信息，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為；開發(fā)企業(yè)在項目公開銷售后5個工作日內，報備銷售進度及清冊，便于房管部門針對性開展售后監(jiān)督檢查。
實行約談、承諾、巡查制度。通過規(guī)范售前約談、企業(yè)承諾及房管部門巡查等工作制度，一方面，房管部門提前介入，加強銷售行為的監(jiān)管；另一方面，向開發(fā)企業(yè)表明態(tài)度、宣傳政策、明確要求，打消企業(yè)僥幸心理。
武漢市住房保障局表示，通過實施商品房項目銷售全過程監(jiān)管，爭取達成三方面的成效包括規(guī)范監(jiān)管行為、強化管理手段、壓縮違規(guī)空間。
具體而言，細化監(jiān)管內容、時點流程、方法手段，并將以往好的經驗與做法完善固化為工作制度；通過實行商品房項目銷售的備案、公示、約談、承諾、報告、巡查、抽查等制度，強化商品房項目銷售實時、動態(tài)的全過程監(jiān)管；明確“夜間禁售”、意向購房人實名登記、購房資格核查前置、認購人房源鎖定等管理要求，并與商品住房公證銷售、剛需保護性措施、“網簽即備案”等管理方式相互銜接，不斷增加開發(fā)企業(yè)和經紀機構違法違規(guī)難度，壓縮違規(guī)牟利空間。
據新華社報道，此前一天，武漢市宣布自6月1日起，武漢將把全市剛需優(yōu)先選房的房源比例，由現在40%提高至60%，更大程度滿足剛需群體的購房需求，化解“一房難求”局面。
今年2月，武漢市實施了剛需人群首次購買新建商品住房優(yōu)先選房措施，將單價低于18000元、面積不超過120平方米的房屋作為剛需優(yōu)先選房房源。在武漢無自有住房、符合武漢住房限購政策規(guī)定、前3年內無住房交易記錄的意向購房家庭，可優(yōu)先選購一套。
《市住房保障房管局關于進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》全文如下：
各房地產開發(fā)企業(yè)：
為進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)銷售行為，維護市場正常秩序，現將有關要求通知如下：
一、實行銷售方案備案與公示制度。房地產開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》前，應向房管部門提交申報預售房源銷售方案，銷售方案備案后，原則上不得調整變動。房地產開發(fā)企業(yè)應通過銷售現場、網絡等途徑向社會公示已備案的銷售方案。
二、實行售前約談與承諾制度。房地產開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》前，應接受房管部門的售前約談，配合開展項目銷售前的檢查，并向房管部門提交規(guī)范開展銷售活動的書面承諾。
三、實行售中現場巡查制度。房地產開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后，須在10日內一次性公開銷售全部準售房源，銷售時間不得早于9：00或晚于20：00。項目銷售期間，房管部門對項目銷售現場進行巡查和監(jiān)督，房地產開發(fā)企業(yè)應主動配合并接受房管部門的巡查和監(jiān)督。
四、實行售后報告與抽查制度。商品房項目公開銷售后五個工作日內，房地產開發(fā)企業(yè)須向房管部門報告房屋銷售情況，提交認購人名單，并通過“武漢市商品房買賣合同網上簽約和備案系統(tǒng)”將認購人與所購房屋進行實名綁定，原則上不得調整變動；項目銷售完畢前，房地產開發(fā)企業(yè)應定期向房管部門報告銷售進度；商品房項目銷售后三十日內，房管部門按照所售房屋的一定比例對購房人進行抽樣調查。
五、房地產開發(fā)企業(yè)應合理控制意向購房登記規(guī)模，意向購房人數多于項目準售房源的，倡導采取公證搖號方式公開銷售。
六、房地產開發(fā)企業(yè)如違反本《通知》規(guī)定的，我局將依法責令立即整改，記入房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案，并向社會公示；對拒不整改的，納入房地產開發(fā)企業(yè)信用警示名單，并可依法暫停商品住房網上簽約和預售資金監(jiān)管帳戶的資金撥付。
七、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期二年。
市住房保障和房屋管理局
2018年5月31日
《市住房保障房管局關于進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》政策解讀全文
一、出臺背景
在市委市政府的正確領導下，我局認真貫徹落實黨中央國務院關于房地產宏觀調控決策部署，始終堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，認真落實住建部整頓規(guī)范房地產市場秩序的部署要求，堅持應急與謀遠相結合，宏觀調控與市場整治并重，不斷加強市場整治和監(jiān)管，保持了房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢。特別是2016年9月以來，我局持續(xù)開展全市房地產市場專項整治行動，切實維護“主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力”的良好市場秩序。
為進一步貫徹落實全國、全省住房城鄉(xiāng)建設工作會議關于強化房地產市場監(jiān)管工作的部署要求，準確把握市場變化，針對新建商品房銷售環(huán)節(jié)反映突出的炒賣房源、茶水費、價外價等問題，轉變監(jiān)管理念、創(chuàng)新監(jiān)管方法、完善監(jiān)管制度，努力提高市場監(jiān)管的針對性、實效性，促進市場監(jiān)管的規(guī)范化、常態(tài)化，切實維護市場秩序，保護群眾合法權益，我局研究制定了進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的監(jiān)管舉措，并于2017年12月起組織開展試行，得到社會廣泛關注和普遍好評。為全面推進實施我市房地產市場監(jiān)管，持續(xù)整頓規(guī)范市場秩序，特制發(fā)《關于進一步加強商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》。
二、重點內容
（一）銷售方案備案公示。要求開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證前報備《商品房銷售方案》，明確預售房源、銷售時間、銷售方式、銷售人員等基本信息，有利于房管部門提前介入，針對性加強銷售過程監(jiān)管，以及售后的調查處理。同時，通過《商品房銷售方案》的公示，保護購房人的知情權，幫助購房人理性選擇，從源頭減少發(fā)生矛盾糾紛的機率。
?。ǘ┩七M實施實名購房制度。要求開發(fā)企業(yè)在意向購房人實名登記的基礎上，將公開銷售并選定的房屋通過“網簽備案系統(tǒng)”與認購人綁定，且原則上不得調整變動，堵塞開發(fā)企業(yè)和經紀機構搶占、把控房源的渠道，壓縮違規(guī)空間。同時，為實施“網簽即備案”奠定基礎，防范開發(fā)企業(yè)延遲網簽、占用購房款項的行為。計劃逐步推行“意向購房人實名登記”和“購房資格核查前置”的工作模式，最終在系統(tǒng)、流程配套完善后，實現“一人一房一碼”的“實名購房”模式。
?。ㄈ┘訌婁N售進度管理。通過“人房綁定”實時掌握項目銷售信息，并可通過“房地產市場信息網”準確發(fā)布項目可售房源信息，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為；明確要求開發(fā)企業(yè)應在項目公開銷售后5個工作日內，報備銷售進度及清冊，便于房管部門針對性開展售后監(jiān)督檢查，提早發(fā)現處置潛在違規(guī)問題，將違規(guī)行為消滅在萌芽狀態(tài)。
（四）實行約談、承諾、巡查制度。通過規(guī)范售前約談、企業(yè)承諾及房管部門巡查等工作制度，一方面，房管部門提前介入，主動履職，加強銷售行為的監(jiān)管；另一方面，向開發(fā)企業(yè)表明態(tài)度、宣傳政策、明確要求，打消企業(yè)僥幸心理，增強遵規(guī)守法意識。同時，通過規(guī)范約談、巡查的程序和記錄，完善工作資料，強化“過程留痕”管理，規(guī)范行政行為。
三、特色亮點
始終堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，精準調控，結合武漢實際，轉變監(jiān)管理念、創(chuàng)新監(jiān)管方法、完善監(jiān)管制度，努力提高市場監(jiān)管的針對性、實效性，促進市場監(jiān)管的規(guī)范化、常態(tài)化，切實維護市場秩序，保護群眾合法權益。同時，將商品房銷售全過程監(jiān)管與我局房地產項目管理、商品房“網簽即備案”工作協(xié)調推進，不斷健全完善我市商品住房全過程監(jiān)管體系，并進一步整合樓盤表、測繪成果、網簽備案、預售資金監(jiān)管等系統(tǒng)信息，增強房地產數據信息統(tǒng)籌利用能力。
通過實施商品房項目銷售全過程監(jiān)管，積極推進房地產市場監(jiān)管，爭取以下成效：一是規(guī)范監(jiān)管行為。細化監(jiān)管內容、時點流程、方法手段，并將以往好的經驗與做法完善固化為工作制度；二是強化管理手段。通過實行商品房項目銷售的備案、公示、約談、承諾、報告、巡查、抽查等制度，強化商品房項目銷售實時、動態(tài)的全過程監(jiān)管；三是壓縮違規(guī)空間。明確“夜間禁售”、意向購房人實名登記、購房資格核查前置、認購人房源鎖定等管理要求，并與商品住房公證銷售、剛需保護性措施、“網簽即備案”等管理方式相互銜接，不斷增加開發(fā)企業(yè)和經紀機構違法違規(guī)難度，壓縮違規(guī)牟利空間。
市住房保障和房屋管理局
2018年5月31日
