原標(biāo)題：武漢兩天賣地310億 開發(fā)商虧本也要拿地？
如同擊鼓傳花，土地市場的熱度從東部的長三角傳遞至中部地區(qū)，武漢成為被首個燃爆的城市，而融創(chuàng)則是那根引線。
武漢兩天成交13宗地，土地成交金額超310億元，融創(chuàng)狂攬5宗地，耗資188億元，有人用“瘋狂”“意料之外”來形容武漢這輪土地回溫。分析來看，龍頭房企大手筆拿地、高溢價搶地成為顯著特征，在新房嚴(yán)格限價下，開發(fā)商不惜冒著虧本的可能性拿地，在豪賭什么？
融創(chuàng)斥資188億拿5宗地
4月25日，武漢江夏區(qū)成交3宗經(jīng)營性用地，總成交價達(dá)到83.12億元，其中兩宗地塊總價觸發(fā)熔斷機(jī)制，融創(chuàng)中國以36.4億元總價及6.5%配建比例摘得P（2019）037號地，溢價率59.7%；美的置業(yè)以25.22億元總價及8.5%配建比例摘得P（2019）036號地塊，溢價率57.7%。此外，金茂以21.5億元摘得大橋產(chǎn)業(yè)園柏木嶺村P（2019）038號地塊，溢價率47.9%。
又是融創(chuàng)中國！又是美的置業(yè)！一個前天在武漢一次性攬地4宗，一個則是前天首次布局武漢市場。而那一天，武漢土地市場一掃去年的沉悶，熱鬧不已。
4月23日，武漢公開出讓10宗經(jīng)營性地塊，分布在新洲區(qū)、硚口區(qū)、江夏區(qū)、洪山區(qū)、漢陽區(qū)、東湖區(qū)，總起始價約為197.89億元，總出讓面積約85.55萬平方米。最終，融創(chuàng)中國、美的置業(yè)、中建三局地產(chǎn)、湖北交投產(chǎn)城控股集團(tuán)等企業(yè)瓜分這些地塊，總成交金額超過228億元，超過2019年第一季度武漢土地總成交金額226億元。
其中，融創(chuàng)中國是大贏家，一次性摘得4宗地塊，雖然四宗地塊中兩宗地以底價的方式摘得，兩宗地溢價率在19%、24%，但總成交價152.38億元，讓人大呼“瘋狂“。還因為，在一個月前的融創(chuàng)中國2018年業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌剛剛發(fā)出“地貴”“風(fēng)險特別大”“非常悲觀”的看法，并表示，“今年拿地會非常小心，因為未來售價大幅上漲的可能性比較小?！?/p>
正是這樣前后對比鮮明的言論與做法，讓人倍感“意外”，再加上龍頭房企的標(biāo)簽， 信號意義十足。
還有美的置業(yè)，首次布局一個城市后再次拿地。4月23日，該房企以總價28.57億元競得武漢P（2019）028號地，折合樓面價10369.76元/平方米，溢價率73%。
縱觀武漢這兩天的土地競拍，總共成交13宗地，總成交金額達(dá)到311.12億元，大房企登場、中型房企搶地、高溢價率，與2018年多宗地塊流拍、延拍的局面相比，回溫跡象明顯。
兩度流拍地塊終于成交
除了大房企的大手筆拿地外，多宗地高溢價成交也令市場側(cè)目。諸如美的置業(yè)上述4月23日拿地，經(jīng)過172輪舉牌，溢價率73%，湖北交投產(chǎn)城控股集團(tuán)以85%的溢價率摘得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)另一宗地塊，整個過程經(jīng)歷了189輪舉牌。武漢市東西湖城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司以183%的溢價率摘得東西湖區(qū)一商服地塊。
眾所周知，2018年，武漢土地市場調(diào)整明顯，雖然有部分優(yōu)質(zhì)地塊仍引起開發(fā)商爭奪，但是整體市場降溫，低價成交地塊居多。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年武漢居住類地塊樓面地價降至4722元/平方米，同比下降5個百分點；全市整體的溢價率降至3.74%，較前一年下降7.49%。下半年來，流拍、延拍成為關(guān)鍵詞，有超過7宗地塊流拍，超過15宗地塊延拍。
最引人關(guān)注的是融創(chuàng)4月23日以底價70億元摘得的硚口宗關(guān)P（2019）039號地，命運波折，延期后又遭遇兩次流拍。硚口宗關(guān)地塊曾預(yù)計于2018年9月29日揭牌，但是因故延期至10月30日，遭遇流拍。2019年12月25日，該地塊再次掛牌，再次流拍。最終，被融創(chuàng)以底價摘得，無論是總價還是單價均刷新了片區(qū)紀(jì)錄。
限價與虧本拿地？
此輪武漢土地市場回溫背后，有幾個事實需要指出，一是武漢作為新一線城市和強(qiáng)二線城市，土地市場引起關(guān)注已久，不少房企把武漢作為戰(zhàn)略性城市進(jìn)行布局，諸如融創(chuàng)中國，一直是重倉戰(zhàn)略，進(jìn)入武漢近三年多，布局項目十多個，此輪中大手筆拿地，雖然意料之外，又屬意料之中。二是近幾年來武漢土地市場的成交量級一直很大，成交金額均千億元之上，如今前三個月僅成交226億元，4月份的高成交額或許是另一種形式的補(bǔ)倉。三是雖然土地市場升溫明顯，大企業(yè)大手筆、高溢價率，但是樓面價穩(wěn)定，高價地鮮見。
即便如此，另一種隱患卻成為懸在開發(fā)商頭上的達(dá)摩克利斯之劍。2018年以來，武漢實行限價高壓，嚴(yán)控新盤備案價。一位武漢當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士表示，4月23號出讓的部分宗地價在1萬元/平方米左右，但是周邊的新盤項目備案價格在14000元/平方米左右，利潤空間很小，有些項目從財務(wù)角度上來看，可能是虧本的了。
近日，武漢市場更是風(fēng)傳房價調(diào)控目標(biāo)的相關(guān)政策內(nèi)容， 諸如“2019年-2021年全市新建商品住房、二手住房價格漲幅不高于5%”。上述業(yè)內(nèi)人士表示，流傳內(nèi)容并非正式文件，而是討論稿。如果真的出，對于開發(fā)商的影響很大，有些樓盤價格達(dá)不到預(yù)期，根本開不了盤。
如果限價政策一直延續(xù)，那么開發(fā)商的利潤空間將受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。但是低利潤時代，對于部分開發(fā)商來說，時機(jī)、布局、規(guī)?；蛟S更重要。上述業(yè)內(nèi)人士表示，對于不少企業(yè)來說，拿地更多的是考慮戰(zhàn)略需求，規(guī)模的持續(xù)增長，哪怕不賺錢，也要拿地，也要有規(guī)模。
此外，限價也不是沒有寬松的可能，據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年一季度，武漢取證的項目中，有一小部分項目比此前取證價格有所上漲。
新京報記者 段文平 編輯 武新 校對 吳興發(fā)
責(zé)任編輯：陳智通
