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　　本報記者張希為

　　昨天，江城樓市調(diào)控政策再度收緊，暫停向本地人出售第三套房，外地人購房需繳納2年社?；騻€人所得稅。而這是自今年9月1日啟動限貸政策以來，武漢第三次發(fā)布樓市調(diào)控政策。

　　為什么樓市政策頻出？武漢房價走勢將如何發(fā)展？武漢晚報記者為您詳細(xì)解讀。

　　武漢樓市調(diào)控“三步走”

　　9月1日起，武漢啟動限貸政策。武漢市居民家庭在中心城區(qū)購買第二套及以上新建商品住房，最低首付比例將由30%提高至40%。房管部門強調(diào)，對于取得預(yù)售許可證的商品房項目，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，不得分批、分次銷售。市國土資源與規(guī)劃局表示，居住類項目競買保證金比例調(diào)整至不低于出讓起始價的60%。

　　10月3日，武漢在中心城區(qū)實施限貸以及限購政策。本市戶籍居民家庭購買首套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款的，最低首付款比例為25%，購買第二套房首付50%，購買第三套或以上住房暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。非本市戶籍居民家庭購買首套房最低首付25%，購買第二套房暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，購買第三套或以上住房限購。10月6日，首套房最低首付比例由25%提高至30%。

　　昨日，限貸限購政策重磅升級。暫停向本地人出售第三套房，外地人購房需繳納2年社?；騻€人所得稅。

　　調(diào)控成效明顯，武漢樓市量穩(wěn)價跌

　　今年，全國一線城市和熱門二線城市樓市都非?；鸨?，9月起，全國性的樓市調(diào)控開始。

　　9月1日，武漢二套房首付由30%提高到40%，當(dāng)月住房銷量環(huán)比出現(xiàn)回落。不過住房成交均價呈小幅上漲態(tài)勢。根據(jù)武漢市住房和房屋管理局提供的數(shù)據(jù)，9月新建住房銷售登記備案面積為213.04萬平方米、2.01萬套，環(huán)比分別減少22.88%、24.71%；平均價格為9610.89元/平方米，環(huán)比上漲3.59%。

　　國慶期間中心城區(qū)限購限貸政策出臺后，調(diào)控成效顯著。限購區(qū)域住宅成交下滑，黃陂、東西湖等非限購區(qū)域成置業(yè)熱門區(qū)域。

　　10月，武漢房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價跌”的態(tài)勢，新建住房成交量與上月基本持平，由于新城區(qū)中低價位住房銷量占比加大，成交均價出現(xiàn)小幅回落。據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，10月我市新建住房銷售登記備案面積為215.59萬平方米、2.06萬套，環(huán)比分別增長1.20%、2.84%；平均價格為9341.86元/平方米，環(huán)比下降2.80%。

　　為什么連續(xù)出臺調(diào)控政策？

　　為什么調(diào)控政策要“三步走”，而非“一步到位”呢？

　　“實際上，這反映了武漢通過政策調(diào)控樓市的手段越來越嫻熟?！焙笔》康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會專家委員殷躍建分析?！巴ㄟ^以往經(jīng)驗和市場反應(yīng)來看，政策的層層遞進(jìn)比‘一步到位’效果更好，相關(guān)部門希望市場平穩(wěn)過渡，房價瘋漲的態(tài)勢逐步剎車，避免出現(xiàn)政策一出，市場就被管死，政策一放開，房價就瘋長的副作用?！?/p>

　　“實際上這是政策在不斷去糾正市場行為?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也持相同看法。這樣的引導(dǎo)作用更好，能夠防范調(diào)控過程中交易量快速下滑的尷尬。

　　任何一次調(diào)控，成交量上升是值得鼓勵的，關(guān)鍵是要對房價上漲過快的勢頭進(jìn)行抑制。

　　“調(diào)控的目的是使房地產(chǎn)行業(yè)和整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)?！币筌S建認(rèn)為，武漢的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)要想轉(zhuǎn)型，就不能過于依賴房地產(chǎn)。

　　政策針對炒房客，剛需人群獲保障

　　“這個政策指向非常精準(zhǔn)，即打擊外地炒房客，以及將中小戶型作為炒房對象的本地炒房者?！币筌S建介紹，他的團(tuán)隊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，武漢賣出的房源中，外地購房者買走了約六成，其中25%的人買房2-3套以上。對炒房團(tuán)的有效抑制將使銷量平穩(wěn)下滑，為更需要買房的剛需一族創(chuàng)造條件。

　　另外，外地人要繳納兩年社保或者個人所得稅才能買房的規(guī)定，也并沒有將外地買房者拒之門外。政策仍然歡迎那些在武漢工作的，想通過在漢買房成為新武漢人的人群。

　　房價未來是何走勢？

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這次出臺的政策比較嚴(yán)厲，短期內(nèi)會使得主城區(qū)的交易降溫，基本排除價格大幅上漲的可能。但可能導(dǎo)致部分郊區(qū)板塊交易的上升和價格的上漲。對于非普通住宅進(jìn)行管控，會使得部分高端項目近期會略有降價。中期看，明年市場會相對平穩(wěn)。

　　殷躍建分析，政策出臺后，房價將趨于理性，最好的狀態(tài)是與武漢市居民收入水平的增長相匹配。

　　剛需一族現(xiàn)在適合買房嗎？

　　按照以往的經(jīng)驗，調(diào)控后是剛需一族買房的好時機。嚴(yán)躍進(jìn)分析，政策持續(xù)打壓后，房價或保持平穩(wěn)的態(tài)勢。不過調(diào)控后買賣雙方有個觀望期，所以剛需購房者可多了解信息，但不必急于下手。殷躍建認(rèn)為，剛需一族可關(guān)注那些離中心城區(qū)較近的，有地鐵等資源的“一線”新城區(qū)。