武漢限購升級融資收緊 還未放款的表外全部暫停本報記者 楊曉宴 上海報道
導(dǎo)讀
“其實之前武漢這邊都是雷聲大雨點小，而這次動真格的了。這次表外的房地產(chǎn)相關(guān)融資，只要沒放款的，不管走到什么流程，都停下來了?！庇挟?dāng)?shù)毓煞菪腥耸勘硎尽?/p>
目前看來，武漢成為了繼上海之后，動用政策最為嚴(yán)厲的城市之一。
11月14日晚間，武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下簡稱《意見》），再次提高武漢限購要求，包括本地戶籍限購兩套，外地戶籍購房需連續(xù)兩年繳滿社保或個稅。
同日，深圳也調(diào)整了住房公積金貸款首付比例。公積金繳存職工家庭名下在深圳無妨，首套房首付比例最低為30%；名下有一套房的，再次購房首付比例不得低于70%。
同時，土地市場方面，武漢明確土地競拍保證金不得低于起始價的60%，嚴(yán)控高地價、高溢價項目出現(xiàn)。
此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者還從武漢銀行業(yè)人士處了解到，11月11日，湖北銀監(jiān)局發(fā)文，加強房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管控，落實銀監(jiān)會的專項檢查要求?！氨硗獾姆康禺a(chǎn)相關(guān)融資，只要沒放款的，不管走到什么流程，都停下來?！庇挟?dāng)?shù)毓煞菪腥耸勘硎尽?/p>
本地戶籍限購2套
今年以來，武漢房價一路上漲。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至9月末，武漢新建商品住宅價格銷售指數(shù)較去年上漲22.5%，二手住宅銷售價格指數(shù)上漲17.65%。
《意見》要求，對于武漢戶籍居民家庭，在主城區(qū)首套房（含新建商品房和二手住房）申請商業(yè)房貸最低首付為30%，二套房為普通商品房的首付比例為50%；二套房非普通商品房的最低首付比例為70%。主城區(qū)范圍限定為江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌等。
最嚴(yán)厲的部分在于，擁有2套房及以上的在上述區(qū)域暫停向其出售。對于非武漢戶籍居民在主城區(qū)購房，要求提供購房之日前2年（含2年）連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅的證明，補繳的不予認(rèn)定。首付比例為30%。對于已有一套住房及以上的，暫停出售。
這已經(jīng)是10月以來，武漢的第三次限貸和限購政策調(diào)整。
根據(jù)10月6日出臺的《中國人民銀行武漢分行中國銀行（3.390， -0.01， -0.29%）業(yè)監(jiān)督管理委員會湖北監(jiān)管局關(guān)于進(jìn)一步加強住房信貸政策管理的通知》，二套房（認(rèn)房不認(rèn)貸）首付比例最低50%。本地戶籍三套房停貸（但不限購），外地戶籍二套房停貸（但不限購）。
值得一提的是，短短3天內(nèi)，武漢再一次上調(diào)了首套房的最低首付比例，從10月3日規(guī)定的25%（此前為20%）提升至30%。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從武漢銀行業(yè)人士處獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至前三季度，湖北省銀行業(yè)新增住房按揭貸款達(dá)1500多億元，占全部新增貸款的30%?！氨O(jiān)管也有一些風(fēng)險提示，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回調(diào)，可能會對銀行的個人按揭貸款產(chǎn)生沖擊。一些高位購房者的還款能力和意愿有可能會下降。”該銀行業(yè)人士表示。
全國樓市降溫大背景下，上海10月個人住房按揭貸款環(huán)比新增還出現(xiàn)了小幅反彈。央行上?？偛?1月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月上海個人住房貸款增加261.4億元，環(huán)比多增14.2億元，同比多增107.9億元，其中二手房貸款增加169.6億元，同比多增77.5億元。
房地產(chǎn)表外融資收緊
除了住房按揭貸款端，《意見》在土地供應(yīng)端也做出了相應(yīng)要求。
根據(jù)《意見》，要進(jìn)一步加快已儲備房地產(chǎn)用地上市供應(yīng)，對應(yīng)開工未開工的土地逐宗清理、逐宗督辦、依法處置。
除此之外，武漢還提出加大住宅用地及住房供應(yīng)，加強商品房預(yù)售許可管理、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度等措施。為嚴(yán)防土地市場價格過快上漲，還要求住房項目競買土地保證金不低于土地出讓起始價的60%、成交價溢價部分須成交10個工作日內(nèi)繳清。
實際上，10月20日，武漢市國土資源和規(guī)劃局掛牌18宗土地，就對溢價上限做出了限制。
在這18塊土地中，工業(yè)用地、科教用地各1宗，純商服用地4宗，純住宅和商住用地各6宗。值得注意的是，武漢國土資源和規(guī)劃局首次對其中的11宗地塊設(shè)定了封頂價。根據(jù)封頂價，各地塊溢價率均控制在100%以內(nèi)，有的甚至低于50%。
“還有一個抑制開發(fā)商高價拍地的手段，就是要求配套開發(fā)，比如一些醫(yī)院、學(xué)校、動遷房的開發(fā)要一起，那和純住宅比起來，利潤會降低?！庇心橙A南股份行對公人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
同時，還有股份行武漢分行人士透露，11月11日，湖北銀監(jiān)局緊急發(fā)文通知，要加強房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管控。其中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行銀行理財資金投資非標(biāo)資產(chǎn)的比例限制和比照自營貸款管理的要求，嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時強調(diào)切實落實“穿透”原則，不得通過同業(yè)、資管計劃等各類通道規(guī)避監(jiān)管要求。
當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局還明確，信托公司不得充當(dāng)籌資渠道或發(fā)放貸款通道，不得發(fā)放信托貸款用于支付土地出讓價款，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款。
“其實之前武漢這邊都是雷聲大雨點小，而這次動真格的了。這次表外的房地產(chǎn)相關(guān)融資，只要沒放款的，不管走到什么流程，都停下來了?！庇挟?dāng)?shù)毓煞菪腥耸勘硎尽?/p>
11月4日，銀監(jiān)會向包括武漢在內(nèi)的16城所在地銀監(jiān)局下發(fā)了房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查緊急通知。除表內(nèi)信貸，外表相關(guān)融資也在持續(xù)收緊。
“總行的授信政策有調(diào)整，禁止通過信托計劃，以理財募集資金，附加回購條件的股權(quán)性和債務(wù)性資金介入房地產(chǎn)開放融資項目?！庇泄煞菪匈Y管人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
