武漢限購升級融資收緊 還未放款的表外全部暫停武漢限購升級融資收緊 還未放款的表外全部暫停

  本報記者 楊曉宴 上海報道

  導讀

  “其實之前武漢這邊都是雷聲大雨點小,而這次動真格的了。這次表外的房地產相關融資,只要沒放款的,不管走到什么流程,都停下來了?!庇挟數毓煞菪腥耸勘硎尽?/p>

  目前看來,武漢成為了繼上海之后,動用政策最為嚴厲的城市之一。

  11月14日晚間,武漢市住房保障和房屋管理局官網發(fā)布《市人民政府辦公廳關于進一步促進我市房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下簡稱《意見》),再次提高武漢限購要求,包括本地戶籍限購兩套,外地戶籍購房需連續(xù)兩年繳滿社保或個稅。

  同日,深圳也調整了住房公積金貸款首付比例。公積金繳存職工家庭名下在深圳無妨,首套房首付比例最低為30%;名下有一套房的,再次購房首付比例不得低于70%。

  同時,土地市場方面,武漢明確土地競拍保證金不得低于起始價的60%,嚴控高地價、高溢價項目出現(xiàn)。

  此外,21世紀經濟報道記者還從武漢銀行業(yè)人士處了解到,11月11日,湖北銀監(jiān)局發(fā)文,加強房地產貸款風險管控,落實銀監(jiān)會的專項檢查要求?!氨硗獾姆康禺a相關融資,只要沒放款的,不管走到什么流程,都停下來?!庇挟數毓煞菪腥耸勘硎尽?/p>

  本地戶籍限購2套

  今年以來,武漢房價一路上漲。

  國家統(tǒng)計局數據顯示,截至9月末,武漢新建商品住宅價格銷售指數較去年上漲22.5%,二手住宅銷售價格指數上漲17.65%。

  《意見》要求,對于武漢戶籍居民家庭,在主城區(qū)首套房(含新建商品房和二手住房)申請商業(yè)房貸最低首付為30%,二套房為普通商品房的首付比例為50%;二套房非普通商品房的最低首付比例為70%。主城區(qū)范圍限定為江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌等。

  最嚴厲的部分在于,擁有2套房及以上的在上述區(qū)域暫停向其出售。對于非武漢戶籍居民在主城區(qū)購房,要求提供購房之日前2年(含2年)連續(xù)繳納社?;騻€人所得稅的證明,補繳的不予認定。首付比例為30%。對于已有一套住房及以上的,暫停出售。

  這已經是10月以來,武漢的第三次限貸和限購政策調整。

  根據10月6日出臺的《中國人民銀行武漢分行中國銀行(3.390, -0.01, -0.29%)業(yè)監(jiān)督管理委員會湖北監(jiān)管局關于進一步加強住房信貸政策管理的通知》,二套房(認房不認貸)首付比例最低50%。本地戶籍三套房停貸(但不限購),外地戶籍二套房停貸(但不限購)。

  值得一提的是,短短3天內,武漢再一次上調了首套房的最低首付比例,從10月3日規(guī)定的25%(此前為20%)提升至30%。

  21世紀經濟報道記者從武漢銀行業(yè)人士處獲得的數據顯示,截至前三季度,湖北省銀行業(yè)新增住房按揭貸款達1500多億元,占全部新增貸款的30%?!氨O(jiān)管也有一些風險提示,一旦房地產市場出現(xiàn)回調,可能會對銀行的個人按揭貸款產生沖擊。一些高位購房者的還款能力和意愿有可能會下降?!痹撱y行業(yè)人士表示。

  全國樓市降溫大背景下,上海10月個人住房按揭貸款環(huán)比新增還出現(xiàn)了小幅反彈。央行上??偛?1月15日公布的數據顯示,10月上海個人住房貸款增加261.4億元,環(huán)比多增14.2億元,同比多增107.9億元,其中二手房貸款增加169.6億元,同比多增77.5億元。

  房地產表外融資收緊

  除了住房按揭貸款端,《意見》在土地供應端也做出了相應要求。

  根據《意見》,要進一步加快已儲備房地產用地上市供應,對應開工未開工的土地逐宗清理、逐宗督辦、依法處置。

  除此之外,武漢還提出加大住宅用地及住房供應,加強商品房預售許可管理、加大房地產市場監(jiān)管力度等措施。為嚴防土地市場價格過快上漲,還要求住房項目競買土地保證金不低于土地出讓起始價的60%、成交價溢價部分須成交10個工作日內繳清。

  實際上,10月20日,武漢市國土資源和規(guī)劃局掛牌18宗土地,就對溢價上限做出了限制。

  在這18塊土地中,工業(yè)用地、科教用地各1宗,純商服用地4宗,純住宅和商住用地各6宗。值得注意的是,武漢國土資源和規(guī)劃局首次對其中的11宗地塊設定了封頂價。根據封頂價,各地塊溢價率均控制在100%以內,有的甚至低于50%。

  “還有一個抑制開發(fā)商高價拍地的手段,就是要求配套開發(fā),比如一些醫(yī)院、學校、動遷房的開發(fā)要一起,那和純住宅比起來,利潤會降低?!庇心橙A南股份行對公人士告訴21世紀經濟報道記者。

  同時,還有股份行武漢分行人士透露,11月11日,湖北銀監(jiān)局緊急發(fā)文通知,要加強房地產貸款風險管控。其中,要繼續(xù)嚴格執(zhí)行銀行理財資金投資非標資產的比例限制和比照自營貸款管理的要求,嚴禁資金違規(guī)進入房地產領域。同時強調切實落實“穿透”原則,不得通過同業(yè)、資管計劃等各類通道規(guī)避監(jiān)管要求。

  當地銀監(jiān)局還明確,信托公司不得充當籌資渠道或發(fā)放貸款通道,不得發(fā)放信托貸款用于支付土地出讓價款,不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款。

  “其實之前武漢這邊都是雷聲大雨點小,而這次動真格的了。這次表外的房地產相關融資,只要沒放款的,不管走到什么流程,都停下來了。”有當地股份行人士表示。

  11月4日,銀監(jiān)會向包括武漢在內的16城所在地銀監(jiān)局下發(fā)了房地產相關業(yè)務專項檢查緊急通知。除表內信貸,外表相關融資也在持續(xù)收緊。

  “總行的授信政策有調整,禁止通過信托計劃,以理財募集資金,附加回購條件的股權性和債務性資金介入房地產開放融資項目?!庇泄煞菪匈Y管人士告訴21世紀經濟報道記者。