長江商報消息 凱德·1818武昌開業(yè)，瞄準(zhǔn)地鐵人流；下半年將有10座購物中心密集開業(yè)
□本報記者 楊玲玲
繼凱德廣場·武勝、凱德新民眾樂園之后，凱德在武漢的第三家購物中心“凱德·1818”，昨日在武昌正式開業(yè)。
不僅僅是凱德集團(tuán)，近年來深耕武漢的地產(chǎn)開發(fā)商層出不窮。
長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅今年下半年，武漢將有10座購物中心開業(yè)。去年一年，武漢新開的商業(yè)體總數(shù)大于過去20年之合。值得注意的是，早在2012年，武漢的人均商業(yè)面積就已經(jīng)超過香港。如此密集的開店潮，是否會引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭？
“目前武漢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能全部活下來?！蔽錆h市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會首席研究員肖漢昌日前在接受長江商報記者采訪時表示，預(yù)計3-5年內(nèi)武漢商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題會逐漸突顯出來。
今年新增商業(yè)面積近250萬平方米
繼江漢、漢陽、青山、洪山等區(qū)域多個商業(yè)體入駐后，武昌區(qū)又迎來了新鮮血液注入。
昨日正式開業(yè)的凱德·1818位于水果湖、漢街、洪山廣場黃金三角的正中心，項(xiàng)目總建筑面積約為83300平方米，周邊政府機(jī)關(guān)、銀行機(jī)構(gòu)、寫字樓林立。
據(jù)長江商報記者了解，凱德·1818負(fù)一層直接連通地鐵4號線楚河漢街站，距離地鐵2號線和4號線的換乘站洪山廣場站僅500米，是商圈內(nèi)唯一一個直接連通地鐵的商業(yè)項(xiàng)目，5分鐘即可抵達(dá)武昌火車站，未來每天將直接導(dǎo)入2萬到3萬固定消費(fèi)人群。
憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和國際知名開發(fā)商背景，凱德·1818成為了今年下半年武漢最受期待的購物中心，也是武漢近幾年已經(jīng)開業(yè)和計劃開業(yè)的多個購物中心中，地理位置和交通優(yōu)勢最明顯的。
長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年下半年，武漢將有越秀星匯維港購物中心、朗匯星光68、漢口里商業(yè)街、永旺夢樂城沌口店等十大購物中心開業(yè)。此前有媒體統(tǒng)計，2014年武漢已經(jīng)有40多個商業(yè)綜合體，去年一年，武漢新開商業(yè)體總數(shù)大于過去20年之合。而今年，武漢新開的商業(yè)項(xiàng)目或高達(dá)19個，新增商業(yè)面積近250萬平方米。
“競爭雖激烈，但恒隆的進(jìn)駐會壯大當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)，形成共贏的局面?！焙懵〉禺a(chǎn)董事長陳啟宗提出，未來武漢的高端市場消費(fèi)力將逐步釋放出來。
同質(zhì)化競爭加劇
武漢商業(yè)地產(chǎn)市場在迎來每年大量商業(yè)體開業(yè)的同時，也有一批商業(yè)體隨之倒下。近期，萬達(dá)、華氏百貨、后湖新生活摩爾城等商業(yè)體的關(guān)停調(diào)整，折射出傳統(tǒng)商業(yè)體、百貨零售業(yè)共同面對大環(huán)境的挑戰(zhàn)。
面對密集的商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)潮，如何在競爭中脫穎而出，成了開發(fā)商們不得不面對的嚴(yán)峻問題。
日前，長江商報記者在位于新華西路和發(fā)展大道交匯處的唐家墩商圈看到，除了蘇寧、國美、工貿(mào)等家電賣場，還有華南國際市場、大武漢1911、菱角湖萬達(dá)廣場等綜合購物廣場。
幾個項(xiàng)目的招商、面積和商業(yè)定位都差不多，供應(yīng)量加大導(dǎo)致招商難度加大，開發(fā)商們只能犧牲自身利益以迎合商家?！昂芏嗌啼佒粧炝藦V告牌而并沒有開業(yè)?！睒I(yè)內(nèi)人士稱，“住宅做不好還可以慢慢消化賣掉，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營不好，其結(jié)果就只能是關(guān)門謝客?！?/p>
此外，商業(yè)體的持續(xù)發(fā)展，除了受制于自身定位、地段、配套、運(yùn)營管理等內(nèi)部因素外，還受到外部商業(yè)環(huán)境的影響。
以福星惠譽(yù)福客茂為例，該項(xiàng)目位于徐東核心商圈，緊鄰徐東銷品茂和徐東平價，又與新世界百貨和歐亞達(dá)遙相呼應(yīng)，可以說周邊商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚。不過，正因如此，?？兔粖A在多個商業(yè)體中間稍顯尷尬。
億房網(wǎng)相關(guān)研究人士分析，?？兔瘶I(yè)態(tài)雖然較為飽滿，但布局卻較為混亂。其中，緊挨銷品茂K2地塊的是工貿(mào)家電，占據(jù)了項(xiàng)目的半壁江山。而在家電這塊，周邊已經(jīng)集聚了工貿(mào)、國美、蘇寧等，競爭上并沒有多少優(yōu)勢。此外，縱然各個區(qū)的流動性較強(qiáng)，但電梯布局欠佳。
從競爭對手分析來看，緊鄰的銷品茂不僅有中商百貨、星巴克、肯德基等餐飲，更有卡西歐、巴寶莉等輕奢品。中商百貨更引進(jìn)了新華書店以及英語培訓(xùn)等兒童業(yè)態(tài)，同時品牌上種類齊全，整體多以中高檔為主。
購買商鋪應(yīng)多考慮硬件配合
早在2012年，武漢市商務(wù)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就表明，全市銷售商鋪、寫字樓面積為292萬平方米，其中商業(yè)面積超過150萬平方米。總?cè)丝诮?000萬的江城，目前人均商業(yè)面積已超過1.2平方米，超過香港人均1.1平方米的水平。
“商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)之前必須有非常準(zhǔn)確、清晰的定位，明確將來面向的是怎樣的客戶、消費(fèi)群體?！贝鞯铝盒形錆h及長沙分公司總經(jīng)理黃廣平表示，讓項(xiàng)目更有符合其所在區(qū)域、消費(fèi)群體的基礎(chǔ)，才能為其后期的招商、運(yùn)營帶來一個非常好的支撐。
一般來說，商鋪的投資回報周期為10-12年。當(dāng)前，無論是武漢還是其他城市的商鋪投資熱潮涌現(xiàn)，商鋪價格也因此推高?？罩脝栴}仍是超大型項(xiàng)目面臨的一大難題，過去觸地即賺，拿地就贏的時代已經(jīng)過去。
黃廣平認(rèn)為，很多商業(yè)項(xiàng)目之所以在運(yùn)營上出現(xiàn)問題，原因在于蓋好之后才去考慮地理位置、硬件條件等因素，影響了其招商和商業(yè)運(yùn)營，使其商業(yè)價值難以體現(xiàn)。
房企需要錯位競爭，深耕市場，同時擁抱互聯(lián)網(wǎng)?！半S著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷增多，國家對互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新的大力扶持，體驗(yàn)式商業(yè)將迎來新一輪發(fā)展。與早前購物中心發(fā)展電商平臺不同的是，傳統(tǒng)購物中心將重視大數(shù)據(jù)應(yīng)用，而O2O平臺將更多和線下智能化結(jié)合一起?！秉S廣平提到。
同時，他表示，以往投資者買商鋪多考慮地段，現(xiàn)階段則應(yīng)考慮到硬件的配合、周圍的配套，以及有效的、有實(shí)力的經(jīng)營方也是重要因素。
