來源：武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)、湖北發(fā)布
4月27日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布樓市新政，武漢市將于6月1日起正式執(zhí)行。
《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》有效期5年。
該政策內(nèi)容覆蓋預(yù)售申報(bào)、開盤銷售、樣板房管理、房屋交付等各個(gè)方面，強(qiáng)化全流程監(jiān)管，更好地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。
劃重點(diǎn)：
1、預(yù)售申報(bào)條件調(diào)整
15層及以下建筑達(dá)到總層數(shù)二分之一
15層以上建筑達(dá)到總層數(shù)三分之一且不小于7層
無抵押省、市重點(diǎn)項(xiàng)目可以降低至總層數(shù)四分之一
2、預(yù)售申報(bào)次數(shù)調(diào)整，逐棟開盤將成歷史
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)總建面20萬方以下的，不得超過三次申請(qǐng)預(yù)售
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)總建面20萬方以上的，不得超過五次申請(qǐng)預(yù)售
3、樣板房管理
開發(fā)商設(shè)置樣板房的應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)與樣板房是否一致，未說明的，實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與樣板房一致。
全裝修商品房樣板房自交房之日起3個(gè)月內(nèi)不得擅自拆除、出售。
4、開盤時(shí)間
取得預(yù)售證10日內(nèi)必須開盤，銷售時(shí)間不得早于早上9點(diǎn)或者晚于晚上8點(diǎn)
5、認(rèn)籌金退款時(shí)間
對(duì)未選定房源的，認(rèn)籌金自申請(qǐng)退款之日起最長不超過5個(gè)工作日退還
6、開發(fā)商監(jiān)管
涉嫌廣告宣傳、價(jià)格、質(zhì)量、貸款等方面違法違規(guī)行為的，及時(shí)將線索移交有關(guān)部門處理
新政發(fā)布后
武漢市房管局
就其中供需雙方最為關(guān)心的內(nèi)容
進(jìn)一步解讀
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新政第一條中規(guī)定，《建設(shè)工程規(guī)模許可證》批準(zhǔn)總建面20萬方以下的，不得超過三次申請(qǐng)預(yù)售；批準(zhǔn)總建面20萬方以上的，不得超過五次申請(qǐng)預(yù)售。此項(xiàng)對(duì)于開發(fā)商來說和以往區(qū)別比較大，他們?nèi)绾卫斫猓?/p>
武漢市房管局：
對(duì)申報(bào)規(guī)模作出要求，主要是為了穩(wěn)定市場整體供應(yīng)、加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、加快供應(yīng)節(jié)奏，對(duì)緩解區(qū)域階段性供求矛盾，穩(wěn)定住房價(jià)格、防范市場風(fēng)險(xiǎn)都有積極作用。同時(shí)，武漢市也借鑒了外地城市做法，促使開發(fā)企業(yè)合理安排建設(shè)工期和銷售計(jì)劃，對(duì)購房人而言，擴(kuò)大了可選房源的范圍，優(yōu)化了市場環(huán)境。
對(duì)于消費(fèi)者來說，退費(fèi)難、退費(fèi)慢的問題有了明確約束，但是，實(shí)際操作中一旦遇到執(zhí)行難，消費(fèi)者該怎么辦？
武漢市房管局：
一是要依據(jù)合同辦理。群眾反映“退費(fèi)難、退費(fèi)慢”問題，往往對(duì)所支付的款項(xiàng)退款未作約定或約定不明確導(dǎo)致。因此此次文件要求，收取費(fèi)用時(shí)買賣雙方應(yīng)簽訂書面協(xié)議。在后期發(fā)生退款情形時(shí)，雙方可根據(jù)合同約定辦理。
二是做好區(qū)分。要區(qū)分定金和訂金，訂金一般指的是預(yù)訂款性質(zhì)款項(xiàng)，如，認(rèn)籌金，可予以退還。定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，原則上一般不予退還。此次，文件要求對(duì)未選定房源的，最長不得超過5個(gè)工作日退還認(rèn)籌金等款項(xiàng)，主要是保障買方權(quán)益。但對(duì)于定金和房價(jià)款還應(yīng)遵照雙方約定處理。
三是及時(shí)懲處。對(duì)于房地產(chǎn)市場上存在的違法違規(guī)行為，我局將加大執(zhí)法巡查力度、及時(shí)處置，同時(shí)，消費(fèi)者也可撥打全市市場投訴專線85482248，以及各區(qū)房管部門投訴電話，我們將暢通投訴舉報(bào)渠道，全力做好服務(wù)。
關(guān)于該政策的詳細(xì)解讀
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一、出臺(tái)背景
近年來，武漢市堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認(rèn)真貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策部署，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保持了武漢市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢。為穩(wěn)妥有序推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)，我局按照“源頭防控、過程監(jiān)管、市區(qū)聯(lián)動(dòng)、部門協(xié)同”的原則，在總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)做法的基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前新建商品房銷售環(huán)節(jié)存在的突出問題，制定了《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》）。通過完善和加強(qiáng)新建商品房銷售全過程監(jiān)管制度措施，進(jìn)一步規(guī)范市場主體經(jīng)營行為，激發(fā)市場主體活力，維護(hù)市場良好秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、主要特點(diǎn)
?。ㄒ唬┲垆N售全過程監(jiān)管，規(guī)范市場秩序?！锻ㄖ吩黾恿藢?duì)新建商品房預(yù)售條件和交付履約行為的規(guī)范要求，完善了新建商品房項(xiàng)目的售前指導(dǎo)、售中巡查、售后檢查等監(jiān)管要求，推動(dòng)“事前、事中、事后”監(jiān)管全覆蓋。
?。ǘ┲燮髽I(yè)主體責(zé)任落實(shí)，規(guī)范經(jīng)營行為?！锻ㄖ芬蠓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照銷售方案開展銷售活動(dòng)，并加強(qiáng)銷售現(xiàn)場責(zé)任人和銷售人員監(jiān)督，對(duì)銷售行為負(fù)責(zé)。在代理銷售活動(dòng)中，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)權(quán)利義務(wù)，堅(jiān)決遏制新建商品房銷售環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。
?。ㄈ┲郾Ｗo(hù)群眾合法權(quán)益，創(chuàng)新監(jiān)管舉措?！锻ㄖ窂?qiáng)化了新建商品房樣板房管理，完善了商品房銷售信息公示要求。加強(qiáng)了銷售資金管理，著力解決群眾反映突出的“退款難、退款慢”問題。規(guī)范了新建商品房交付履約行為，對(duì)新建商品房交付前公示、交付流程、未能如期交付的告知義務(wù)以及交付后的質(zhì)量保修義務(wù)均作出了規(guī)定。
（四）著眼優(yōu)化營商環(huán)境，激發(fā)市場主體活力?！锻ㄖ吠晟屏诵陆ㄉ唐贩宽?xiàng)目預(yù)售申報(bào)的形象進(jìn)度和規(guī)模要求，簡化了預(yù)（銷）售方案提交、變更程序。在商品房銷售、交付和委托代理活動(dòng)中充分尊重市場交易主體意愿。進(jìn)一步發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，促進(jìn)行業(yè)自律和市場健康發(fā)展。
同時(shí)，《通知》與新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、無房家庭優(yōu)先選房政策相互銜接聯(lián)系，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)管理制度協(xié)調(diào)推進(jìn)，完善武漢市商品房全過程監(jiān)管體系。
三、主要內(nèi)容
?。ㄒ唬┟鞔_商品房預(yù)售條件。原則上新建商品房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度十五層及以下建筑達(dá)到1/2，十五層以上建筑達(dá)到1/3且不少于七層可申報(bào)商品房預(yù)售許可；申報(bào)規(guī)模根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)總建筑面積可分次申報(bào)，20萬平方米以下的不超過3次，20萬平方米及以上的不超過5次。
?。ǘ┘訌?qiáng)商品房預(yù)（銷）售方案管理。細(xì)化方案基本內(nèi)容，將銷售現(xiàn)場責(zé)任人和銷售人員信息、應(yīng)急措施等納入方案管理；同時(shí)，簡化了方案提交、變更事項(xiàng)的辦理程序。
（三）規(guī)范銷售公示。明確將商品房用地規(guī)劃范圍內(nèi)對(duì)居民生活、房屋使用有重大影響的事項(xiàng)和建筑區(qū)劃內(nèi)車位（庫）規(guī)劃配建情況作為商品房銷售公示的內(nèi)容，促進(jìn)商品房信息公開透明；同時(shí)，明確規(guī)定網(wǎng)上渠道銷售信息公示的要求，推動(dòng)線上、線下同步監(jiān)管。
?。ㄋ模┮?guī)范樣板房設(shè)置和管理。明確新建商品房設(shè)置樣板房的一般性要求，并著重對(duì)全裝修交付樣板房的設(shè)置提出了明確規(guī)定，要求按不同戶型和交付標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置且設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容及合同約定保持一致。全裝修交付樣板房自集中交付之日起3個(gè)月內(nèi)不得擅自拆除、出售，例外拆除的須證據(jù)保全；同時(shí)，針對(duì)商住類項(xiàng)目宣傳不規(guī)范的問題，明確禁止“類住宅”樣板房展示。
（五）規(guī)范新建商品房代理銷售行為。重申房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理規(guī)定，明確經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無授權(quán)不得參與項(xiàng)目銷售活動(dòng)，禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自轉(zhuǎn)讓代理權(quán)。規(guī)范了商品房銷售代理委托合同的主要內(nèi)容，特別要求對(duì)傭金結(jié)算、違約責(zé)任予以明確。
?。┘訌?qiáng)商品房銷售價(jià)格和資金管理。重申“一房一價(jià)”規(guī)定，明確買受人實(shí)際支付的房價(jià)款應(yīng)與《商品房買賣合同》約定的房價(jià)款一致，禁止以任何方式拆分房價(jià)款。明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)收取預(yù)訂款、定金、房價(jià)款的，應(yīng)與買受人書面約定權(quán)利義務(wù)。對(duì)未選定房源的，認(rèn)籌金應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)退還；定金及房價(jià)款按雙方約定處理。
?。ㄆ撸┮?guī)范商品房交付活動(dòng)。明確了商品房交付公示的要求和“先驗(yàn)房后收費(fèi)”的原則。商品房交付方案、竣工驗(yàn)收資料及測繪（實(shí)測）成果證明文件應(yīng)在交付現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公示不少于30日，開發(fā)企業(yè)在實(shí)施交付前應(yīng)配合買受人查驗(yàn)所購房屋，不得以繳納相關(guān)費(fèi)用作為買受人查驗(yàn)房屋、辦理交付手續(xù)的前置條件，法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定的除外。
武漢市住房保障和房屋管理局
2021年4月22日
武漢市各區(qū)房管局投訴電話
