原標(biāo)題：新版物業(yè)管理?xiàng)l例明日起施行 房管部門(mén)做客本報(bào)權(quán)威解讀
小區(qū)車(chē)位優(yōu)先租售給業(yè)主
圖為：周軍接聽(tīng)熱線電話□楚天都市報(bào)記者朱澤 攝影：楚天都市報(bào)記者李輝
明日起，新修訂的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）將正式施行。
28日，武漢市住房保障和房屋管理局物業(yè)管理處副處長(zhǎng)周軍、武漢市物業(yè)管理事務(wù)指導(dǎo)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人一行，做客本報(bào)“市民有約”欄目，接受市民的熱線電話咨詢。
物業(yè)公司退出難、業(yè)委會(huì)履職不到位、停車(chē)難、物業(yè)收費(fèi)難……熱線電話開(kāi)通的一個(gè)半小時(shí)內(nèi)，多位市民打進(jìn)熱線電話咨詢。周軍結(jié)合具體案例，對(duì)新版條例進(jìn)行了權(quán)威解讀。
對(duì)暴力催繳物業(yè)費(fèi)舉紅牌
物業(yè)公司斷水?dāng)嚯妼⑹苤亓P
家住洪山區(qū)徐東的胡先生說(shuō)，小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司相互不信任，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司則采取極端手段催繳。這種情況下，業(yè)主和物業(yè)公司該如何維護(hù)自己合法權(quán)利？
周軍介紹，為進(jìn)一步保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，條例明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行物業(yè)管理義務(wù)，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
物業(yè)企業(yè)違反規(guī)定減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的，由區(qū)房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；
中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為的，責(zé)令限期改正，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款，逾期不改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。
車(chē)位優(yōu)先租售給業(yè)主
對(duì)外出租每次不超一年
家住洪山區(qū)福星惠譽(yù)東湖城一期的黃先生反映，小區(qū)業(yè)主停車(chē)非常不便，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)強(qiáng)行推行臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)。
周軍介紹，條例就車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出租、出售作出規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷(xiāo)售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。
在滿足業(yè)主的需要后，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的，每次租賃期限不得超過(guò)一年。出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢。業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售、出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。
此外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，其設(shè)置、分配、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定。
禁止業(yè)主的15類(lèi)行為
不交物業(yè)費(fèi)將納入老賴名單
胡先生反映，他所在的小區(qū)物業(yè)費(fèi)每平方米僅0.5元，且多年未漲價(jià)。然而，仍有部分業(yè)主以各種理由拒交、拖欠物業(yè)費(fèi)?！斑@部分業(yè)主盡到的義務(wù)與其所享有的權(quán)利不平等，對(duì)物業(yè)公司和其他業(yè)主都是一種傷害。”
周軍表示，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)得不到糾正，不僅對(duì)其他業(yè)主不公平，而且可能會(huì)導(dǎo)致更多的業(yè)主欠費(fèi)，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量下降。
業(yè)主不按約定交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司又不能暴力催繳，豈不是陷入困境？對(duì)此，條例明確物業(yè)企業(yè)可督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)企業(yè)可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，錄入失信被執(zhí)行人名單。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、房屋外觀、超荷載存放物品、違反規(guī)定出租房屋、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者種植植物……條例明確了業(yè)主和物業(yè)使用人的15類(lèi)禁止性行為，以此規(guī)范業(yè)主在行使權(quán)利的同時(shí)，加強(qiáng)自律。
行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)
違規(guī)養(yǎng)犬由公安部門(mén)處理
家住青山區(qū)的羅女士反映，小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主毀綠種菜，還有部分業(yè)主違規(guī)搭建養(yǎng)鴿子，影響小區(qū)環(huán)境和其他業(yè)主。物業(yè)公司也只能勸阻，業(yè)主不當(dāng)回事。
周軍表示，物業(yè)企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，對(duì)小區(qū)里違章搭建、擅自更改房屋結(jié)構(gòu)、違規(guī)種養(yǎng)動(dòng)植物、毀綠占地、噪音油煙擾民、車(chē)輛無(wú)序停放等違法違規(guī)行為，只能勸阻，但無(wú)法有效制止，而長(zhǎng)期以來(lái)，行政執(zhí)法難進(jìn)小區(qū)一直是困擾物業(yè)管理的一大障礙。
條例明確了有關(guān)房管、民政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、城市管理等行政主管部門(mén)的職責(zé)，要求各部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費(fèi)等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。如違法建設(shè)由城管部門(mén)負(fù)責(zé)處理，違規(guī)養(yǎng)犬由公安部門(mén)負(fù)責(zé)處理等。
此外，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會(huì)要履行巡查、勸阻、報(bào)告的職責(zé)，勸阻無(wú)效的，移交有關(guān)部門(mén)處理。還可以通過(guò)聯(lián)席會(huì)議解決需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題。
強(qiáng)化業(yè)主自治管理
業(yè)委會(huì)不是花架子
家住漢陽(yáng)區(qū)廣電蘭亭都薈的宋先生說(shuō)，盡管小區(qū)2017年底就成立了業(yè)主委員會(huì)，但一直未開(kāi)展有效工作，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理方面存在諸多困境，如何破解這一難題？
周軍表示，業(yè)主自治管理對(duì)維護(hù)物業(yè)所有人和使用人權(quán)益、規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)具有重要意義。業(yè)主大會(huì)制度是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治、保障業(yè)主權(quán)利的基本途徑。
與2011年施行的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》相比，條例優(yōu)化了首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)條件，增加規(guī)定“交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上的”，也應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。調(diào)整了首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)啟動(dòng)程序，建立業(yè)委會(huì)候補(bǔ)委員制度以提高委員的選舉效率。
漢陽(yáng)區(qū)攔江路某小區(qū)居民何先生問(wèn)，目前，武漢部分小區(qū)還未成立業(yè)主大會(huì)，更沒(méi)有選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，如何度過(guò)這個(gè)“真空期”？
周軍表示，對(duì)此條例還設(shè)置了救濟(jì)機(jī)制，規(guī)定“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求業(yè)主意見(jiàn)后，可以指定物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)”。
另外，條例為業(yè)委會(huì)履職創(chuàng)造相應(yīng)條件，業(yè)主大會(huì)可持備案證明開(kāi)立金融賬戶，工作經(jīng)費(fèi)從公共收益中列支。對(duì)不履職、不作為的業(yè)委會(huì)委員，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履職，并由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員職務(wù)。
